カテゴリ：不動産売却動画 / 投稿日付：2024/01/09 14:54
Q.瑕疵担保責任はよく聞くんですが、契約不適法責任って何ですか。
A.はい。まず瑕疵とは欠陥、不具合という意味ですが、不動産取引においては
購入段階では気付かず、実際に住み始めてから発見されるような欠陥や不具合のことを
指します。
そのため隠れた瑕疵とも呼ばれます。
売買後に売り主が知らなかった瑕疵が発見された場合に、売り主が責任を負う範囲や
対応する期間も定めたものを瑕疵担保責任といいますが2020年4月いっぴから法改正により
契約不適合責任に変わりました。
Q.瑕疵担保責任と契約不適合責任の違いはなんですか。
A.はい。瑕疵担保責任と契約不適合責任の大きな違いとしては、瑕疵担保責任では
買い主が請求できるのは契約解除と損害賠償の2つだけだったのに対し、
契約不適合責任は追完請求、代金減額請求、催告解除、無催告解除、損害賠償請求の
5つの請求ができるようになったことがあげられます。
Q.その5つの請求と言うと思うような請求なんですか。
A.まず1つめの追完請求とは契約内容と異なっている部分を
買い主が契約通りするように請求することです。
民法改正前は、まずは買い主が箇所知らなかったことを証明する必要がありましたが、
契約不適合責任では契約内容と合っているかあっていないかが問題になるため買い主は
請求しやすくなりました。
なお契約内容と異なったのを売った場合、売り主は落ち度がなくても追完請求されます。
Q.買い主が請求できるかどうかよりわかりやすくなったんですね。
A.そうですね。次に2つ目の代金減額請求とは追完請求の補修を請求しても
売り主が修理しないとき、あるいは修理が不能である時に認められる権利です。
あくまでも追完請求がメインの請求であり、それがダメな場合には代金減額請求ができます。
但し明らかに直せないもの、あと履行の追完が不能である時は買い主は直ちに代金の
減額請求をすることが定められます。
そして3つめの催告解除は追完請求をしたのにも関わらず、
売り主がそれに応じない場合に買い主が催告して解除できる権利です。
売主が追完請求に応じない場合、買い主は代金減額請求と催告解除の2つの選択肢を
持っていることになります。
契約解除された場合、売り主は買い主に売買代金の返還をしなければなりません。
Q.買い主が売り主に対してとれる選択が増えたということですね。
A.そうですね。次に4つ目の無催告解除は契約不適合により、
契約の目的を達しない時に行うことができます。
逆に言えば、若干の不具合程度で契約の目的が達成できる場合は、
無催告解除を認められないということになります。
そして最後に、いつつめの損害賠償請求は契約不適合があった場合、
買い主は損害賠償請求をする権利が認められます。
民法改正後、売主に落ち度や過失がない場合は、
売主は損害賠償義務を免れるということが明文化されました。
Q.買い主は請求できることが増え、売主は責任が増えたということですね。
A.そうですね。また追完請求の時にお話ししたように瑕疵担保責任では、
そもそも論として瑕疵かどうかというところを問うだけで大変な手間でしたが、
契約不適合責任であれば、契約内容と一致しているかどうか、
というところがポイントになるので問題の有無をはっきりさせやすくなりましたが、
一方で不動産の不具合等が契約内容に記載されているならば、
その不具合について契約不適合を問うことはできません。
そのためしっかりと契約内容を吟味する必要があります。
また瑕疵担保責任と同じで契約不適合責任にも任意規定なのので
実際の契約の内容がどうなっているか。
っていうところをしっかりと確認するところも重要になります。
Q.得る場合も買う場合もしっかりと売買契約書を確認することが大事ということですね。
A.そうですね。
わからない事があれば営業担当者にしっかりとヒアリングしましょう。
Q.わかりました。
ありがとうございました。
