「不動産売却動画」の記事一覧（106件）
カテゴリ：不動産売却動画 / 投稿日付：2024/11/18 10:19
ー・ー・ー・ー・ー・ー・ー・ー・ー・ー・ー・ー・ー・ー・ー・ー・ー・ー・ 「不動産 高く売りたい」 センチュリー21いちにし不動産にお任せください！【年中無休】 住宅ローンアドバイザー、FP在籍のお店です。お金に関するご相談もご安心下さい。
Q.再建築不可物件とは何ですか?
Q.それでは建て替えができる条件とは何なのですか?
A.原則は建築基準法上の道路に土地の間口が2メートル以上接している土地であることです。
ただし共同住宅の場合は土地間口が4m以上必要であったり、
旗竿地の場合は路地状部分の長さにより間口が3メートル以上必要だったりします。
Q.でも今も建物が建っているのですが。
A.建築基準法は1950年に定められた法律ですのでそれ以前の建物があります。
またそれ以降の建物でも建築計画地の申請を建築可能な道路や建物であるかのように実際とは異なる形状として
申請を行っているケースが多くあります。
Q.なるほど。
A.一見、道路ではあるものの建築基準法上は道路と判定されていないこともあります。
道路の形状が指定された位置と異なっているケースもあります。
Q.再建築不可物件といっても様々なケースがあるんですね。か?
Q.売却の際に何か影響がありますか?
A.基本再建築することが出来ないので購入者が限定されてしまいます。
また住宅ローンの融資が利用できないケースがほとんどです。
Q.かなり限定されてしまうんですね。
A.ただリフォームをすることは可能です。
自身で居住する以外に収益物件として購入する方も多いです。
また建築基準法上の道路に接していなくても建築基準法43条2項の例外規定が適用され、再建築が可能となる例外もあります。
まずは詳細を知るためにも売却に長けている不動産業者にご相談されることをおすすめします。
Q.わかりました。ありがとうございました。
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カテゴリ：不動産売却動画 / 投稿日付：2024/11/11 16:07
Q.賃貸に出しているマンションを売却しようとする場合、居住用の不動産との違いはありますか? ー・ー・ー・ー・ー・ー・ー・ー・ー・ー・ー・ー・ー・ー・ー・ー・ー・ー・ 「不動産 高く売りたい」 センチュリー21いちにし不動産にお任せください！【年中無休】 住宅ローンアドバイザー、FP在籍のお店です。お金に関するご相談もご安心下さい。
ですので利回りを考えて取引されます。
A.そうですね収益
Q.そうなのですね。売却する時に押さえておきたいポイントはありますか?
A.はい。特に抑えていただきたいポイントが2つあります。
一つ目は依頼する不動産会社の選び方です。居住用と投資用の不動産では取り扱い方が変わってきます。
マンションの1部屋を賃貸に出している場合でしたら大きな差はありませんが、1棟マンションやビルなどになってくると
専門知識も異なります。
Q.二つ目は何ですか?
A.ご売却されるタイミングです。
投資用不動産は建物の耐用年数に応じて減価償却費として経費に計上できるので所得税などの税金対策になります。
またローンの支払額の内、元金返済額は経費にすることができず、利息分のみが経費として計上できます。
Q.減価償却費とローンの利息分は経費に計上できるのですね。
A.そうです。一般的な元利均等払いの場合、ローンの支払額が一定でも、その内訳は最初のうちは利息の分の割合が高く、
徐々に元金分の割合が高くなっていきます。そして元金分の金額が減価償却費を上回ったとき節税効果も薄れますので
売却のタイミングとしては良いと思います。
Q.なるほど。いくらで売れるかばかり気にしていましたが、そういう知識も必要ですね。
A.そうですね。そういった知識をもった営業マンのいる会社に依頼される方が良いかと思います。
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カテゴリ：不動産売却動画 / 投稿日付：2024/11/04 20:38
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A.ついてお話ししたいと思います。
Q.そんな物件で売れるんですか?
A.はい。そういった物件でも実際に取引はされています。
Q.でも当然普通の物件よりは安いですよね。
A.そうですね。相場よりは低い価格での成約になるケースが多いです。
Q.確かに新居を買おうと思った時に抵抗を感じる人も多そうですね。
A.不動産の価格は周辺の相場に加え、どれだけ多くの需要があるかということも価格に影響されます。
Q.心理的瑕疵物件は当然需要は低いですよね。
A.そうです。なので心理的瑕疵物件の売却は相場より安くなりやすいです。
Q.それではもし心理的瑕疵のある不動産を売却する場合何か気をつけることはありますか?
A.はい。必ずしていただきたいことは買主様の告知です。
何も知らずに買主様がその不動産に引っ越され後で健常の方などから心理的瑕疵に該当するようなことを知らされた
場合トラブルになるケースもあります。
Q.なるほど。どのタイミングで告知すればいいですか?
A.まずは不動産会社と媒介契約を締結する際にお伝えください。
そして買主に対しては売買契約を締結するまでに告知しなければなりません。
口頭だけでは後でトラブルになるリスクがありますので物件状況報告書にも記載していただくことになります。
Q.不動産会社と媒介契約を結ぶ際に告知するということは自殺があった不動産として販売されることになるのですか?
A.いいえ。そこまではっきりとは明記しません。
物件資料等に告知事項有と記載して販売活動することになります。
Q.そうなんですね。価値が下がるという話がありましたが実際にはどれくらい価値が下がってしまうのでしょうか?
A.心理的瑕疵の内容にもよりますが、例えば近くにお墓があるといってもどれくらい気になるかにも影響されますので
一概には伝えにくいのですが1、2割程度ですかね。
建物内で亡くなった方がいる場合でもそれが自殺が他殺かによっても変わります。
他殺の場合ですと相場の半値以下と思っていただいたほうがよいかと思います。
Q.けっこう影響があるのですね。
A.残念ですが実際のところそうなんです。先ほどお伝えした通り需要の多さも価格に影響されますので
自殺や殺人があった場合では個人の方でなかなか買い手がなく不動産会社が買い取るケースが多いです。
Q.確かに気にする方も多そうですね。
A.中には気にしない方もいらっしゃいます。
以前担当させて頂いたお客様でお墓の真横の不動産を買われた方がお墓だから高い建物も建たないだろうし日当たり
も良くて安く買えるならいいとおっしゃっていました。
Q.なるほど。そういう考え方もありますね。
A.心理的瑕疵物件該当するからといって諦めずに一度ご相談いただくことをお勧めいたします。
それぞれの状況に合わせて提案してくれると思います。
Q.そうですね。ありがとうございました。
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カテゴリ：不動産売却動画 / 投稿日付：2024/10/28 15:16
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Q.不動産を売却した時に税金がかかるんですよ
Q.不動産を所有していた期間によって税率が変わると聞いたことがあるのですが。
A.譲渡所得には所得税と住民税課と復興特別所得税の3つが課税されますが、
所有期間によって所得税と住民税の税率が変わります。
Q.所有期間はどのように決まるのですか?
A.不動産を譲渡した年の1月1日の時点で所有期間が5年以下か超えているかによって変わってきます。
5年以下の場合には短期譲渡所得、5年を超える場合には長期譲渡所得となります。
Q.短期と長期があるんですね。それぞれについて教えてください。
A.はい。まず短期譲渡所得ですが譲渡所得に対して所得税は30%、住民税は9%となります。
Q.では長期はどうですか?
A.長期譲渡所得では譲渡所得に対して所得税が15%、住民税が5%となります。
Q.そんなに税率が違うのですね。
A.そうなんです。ちなみに復興特別所得税はどちらも2.1%ですがこれは所得税の額に対して課税されます。
わかりやすく合計すると短期は39.63%、長期は20.315%となります。
Q.倍くらい変わってくるんですね。
A.そうですね。ただし所有期間の判定は単純ではありませんので注意が必要です。
Q.では所有を開始した日ですか契約日を基準とするのでしょうか、それとも引渡し日を基準とするのでしょうか?
どちらを基準に判断すれば良いのでしょうか?
A.はい。まず所有を開始した日を取得日といいますが、取得日は新築か中古かによって違ってきます。
Q.新築と中古で違うのですね。
A.新築の場合は引渡し日を取得日として計算します。中古の場合は契約日を取得日として良いこととなっています。
Q.所有期間の終わりはいつになるのですか?
A.所有期間の終わりを譲渡日といい、新築中古ともに引渡し日が基準となります。
ただし、先ほどもお話ししましたがいい5年経過したかどうかの判定は譲渡した年の1月1日時点で5年を超えているかどうかを判定基準します。
Q.ということは実際には5年を超えて所有しているのに税法上では長期譲渡所得と認めてもらえないケースがあるのですか?
A.はい、そうです。6年所有していれば全く問題はありませんが、所有期間が5年数ヶ月の場合は税法上は長期譲渡所得と認められないケースがあるので注意が必要です。
Q.ちなみに相続した場合には所有期間はどうなるのですか?
A.相続された場合には被相続人が取得した日を引き継いで所有期間を考えます。
Q.よくわかりました。ありがとうございます。
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カテゴリ：不動産売却動画 / 投稿日付：2024/10/21 10:00
Q.市街化調整区域内の不動産を売却する場合、 ー・ー・ー・ー・ー・ー・ー・ー・ー・ー・ー・ー・ー・ー・ー・ー・ー・ー・ 「不動産 高く売りたい」 センチュリー21いちにし不動産にお任せください！【年中無休】 住宅ローンアドバイザー、FP在籍のお店です。お金に関するご相談もご安心下さい。
Q.市街化調整区域は市街化を抑制すべき区域という定義で原則として建物を建てることが出来ませんので、
売却が難しい場合が多くなります。
A.建物が建てられないのですか?私の実家は市街化調整区域内にあるんですが。
Q.そのようなケースもよくあり、行政から開発許可や建築確認におとって建築あるいは市街化区域と市街化調整区域の線引き前から建物を建て替えられたんだと思います。
A.既に建物が建っている場合でしたら売却はしやすくなります。
Q.そうなんですね。何か注意点はありますか?
A.はい、まずその建物が合法的に建築確認を取得している建物かどうかがポイントです。
しっかりと建築確認を取得している場合、新たな所有者が建て替えをする際も同じ規模で
同じ用途の建物であれば再建築することができます。
ただし、建築できる人が限定される場合もありますので注意が必要です。
例えば農家住宅はその地域で農業を営む人だけに認められたもので一般住宅として再建築はできません。
Q.もし建物がなくて土地だけの場合はどうなるんですか?
A.その場合ですと家を建てることを目的とした方へも売却のハードルは高くなります。
地域によっては家の敷地同士の間隔が50メートル以内に50個以上連続している場合、
建物の建築ができるというところもありますが、確認が必要です。
Q.その他に違いはありますか?
A.不動産を所有しているとかかってくる税金面が違います。
市街化区域では固定資産税と都市計画税がかかるのですが、原則として調整区域では都市計画税がかからず税金が安くなることをメリットとして売りに出せます。
Q.メリットもあるんですね。
A.そうですね。建物がある場合と土地だけの場合でも違いがありますし、その地域でどのようます。メリットの打ち出し方も変わってきます。
お気軽にご相談いただければと思います。
Q.はい、わかりました。ありがとうございます。
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カテゴリ：不動産売却動画 / 投稿日付：2024/10/14 10:04
Q.相続登記が義務化されると聞いたんですが?
A.2021年4月、
A.所有者不明土地問題の解決を目的として義務化されることになりました。
Q.所有者不明土地問題ですか?
A.所有者が不明であったり、所有者が判明しているものの所在が分からなかったり連絡がつかない土地のことです。
不法登記なので近隣問題となったり復旧復興事業が進められない等の問題が起きています。
Q.どのような法律になるのですか?
A.不動産を取得した相続人に対し、その取得を知った日から3年以内に
所有権の移転登記申請をしなければならないと義務付けがされました。
Q.もしそれまでに登記申請をしなければどうなるのですか?
A.正当な理由がなくその申請を怠った時は10万円以下の過料が科せられます。
Q.もう施行されているのですか?
A.まだ施行はされておりません。2024年4月28日までには施行されると思います。
Q.では、施行されるまでの相続は登記義務はないのですか?
A.相続の発生が施行の前後に関わらず適用されます。
Q.施行前の相続でも登記義務があるんですね。
A.ですので現時点で相続人となっていて、名義変更登記が未了の方も法律が施行されたら相続登記が必要です。
未了のままですと10万円以下の過料が科せられる可能性があります。
Q.気をつけないといけませんね。
A.まずは不動産会社に相談し、司法書士事務所を紹介してもらうと良いかと思います。
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カテゴリ：不動産売却動画 / 投稿日付：2024/10/07 09:53
ありと記載されているものがあるのですがどのような内容なんですか?
Q.つまり、告知事項ありと記載されている場合は購入の判断に重要な影響を及ぼす何かがあると考えていいということですね。
A.はい、そうです。
Q.具体的にはどのようなケースがありますか?
A.対象となる不動産で亡くなった方がいる場合に記載されていることが多いですね。
Q.家の中で亡くなった人がいるかどうかは売主が言わなければわからないですよね?
A.確かにわからないことが多いです。
ただし、それを隠していた場合には民事上の責任を問われる可能性もありますし、査定価格にも大きく影響しますので査定
を依頼される際にお伝えいただきたいです。
Q.亡くなった理由が何であっても伝える必要があるんですか?
A.これまでは宅建業法で具体的なルールがなかったんですが、2021年10月8日に国土交通省から宅建業者が
告知すべき基準を定めた人の死の告知に関するガイドラインというものが発表されました。
その中では告知しなくてもいいケースとして売却する場合は2つのケースの記載があります。
一つ目は対象の不動産で発生した自然死や日常生活のなかでの不慮の死亡の場合、二つ目は対象不動産の隣接住戸や
マンションなどの集合住宅の普段使わない共用部分での死亡の場合です。
Q.では賃貸の場合は?
A.賃貸にだされる場合はこの2つに加えて死亡から3年が経過した場合も加わります。
Q.自然死であれば伝える必要はないんですね。
A.原則はそうなんですが、普段使わない共用部分での死亡の場合を含めて事件性や社会への影響が高い場合や
買主あるいは借主から質問があった場合はお伝えいただきたいです。
Q.亡くなった場合以外ではどのようなことが告知義務に該当するのでしょうか?
A.買う方の判断に影響があるかどうかが基準となり、具体的にはご近所にお墓やごみ集積場がある場合など、
いわゆる嫌悪施設がある場合です。この場合は物件資料等に告知事項ありと記載せず、近隣に墓地ありというように
直接的な表現で記載して販売活動が行われることもあります。
を買おうとする人の気持ちになってそのタイミングで不動産会社の方にお伝えした方がいいということですね。
A.そうですね。嫌悪施設については不動産会社の方でも確認することができますので、
段階で担当者にお伝えいただきたいですね。
Q.わかりました。
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カテゴリ：不動産売却動画 / 投稿日付：2024/09/30 17:49
んですがこの場合の不動産売却はどうなりますか? ー・ー・ー・ー・ー・ー・ー・ー・ー・ー・ー・ー・ー・ー・ー・ー・ー・ー・ 「不動産 高く売りたい」 センチュリー21いちにし不動産にお任せください！【年中無休】 住宅ローンアドバイザー、FP在籍のお店です。お金に関するご相談もご安心下さい。
A.不動産売買などの法律行為を行うためには当事者の意思能力が必要となります。
不動産所有者に意思能力がない場合は不動産売買を行うことができません。
Q.もし不動産を売買してしまった場合はどうなるんですか?
A.意思能力のない方の契約は無効となります。
Q.では相続などで名義が変更になるまではその不動産の処分ができないんですか?
A.認知症であっても医師の診断の結果、判断能力があると診断されれば売却は可能という場合もあります。
そうでない場合は成年後見制度を利用するということになります。
ただし成年後見制度を利用する場合には注意が必要です。
Q.どういったことに注意が必要なんですか?
認知症などが原因で意思能力がないものに代わって家庭裁判所の選定した成年後見人が
法律行為を行うことができる制度です。
家庭裁判所への申し立てから選任までは数カ月が必要となります。
Q.結構時間がかかるんですね。
A.またご家族が後見人になるとは限りません。
されることがあります。
でもあるので自宅以外の資産が多く売却の必要がないこともあります。家庭裁判所が許可を出さないというケースもあります。
Q.必ず売却できるわけではないんですね。何からすればいいのでしょうか?
相談してみてください。
ますので事前にご本人と司法書士が面談し進むようなケースもあります。成年後見制度を利用する場合の相談もできます。いいと思います。
Q.相談は早いに越したことはないですね。
A.はい。抱える方が多く出てくるかと思います。
裁判所の売却許可などの必要のない重要になってくるかと思います。
制度ですか?
A.本人に十分な判断能力があるうちにあらかじめ本人自らが任意後見人を決めておく制度です。
Q.わかりました、ありがとうございます。
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カテゴリ：不動産売却動画 / 投稿日付：2024/09/23 10:00
しまい現在賃貸で貸しているのですが、
この
A.はい、今回のような場合オーナーチェンジ物件として売却すること
Q.なるほど、オーナーチェンジ物件
ただ、売却価格の査定方法が投資用不動産であるために居住用物件と異なり物件自体の収益力に基づいて不動産価格を求める方法
すなわち収益還元法を用いて査定が行われます。
Q.居住用として売却する場合と査定方法が違うんですね。他に気をつけておくポイントはありますか?
A.はい、居住用物件よりも査定価格が低い傾向にあります。
というのも一般的な居住用物件に比べて物件を売却するターゲットも投資家や大家業を営むものに限られてしまい、
物件のニーズが狭まってしまいます。
Q.一般的な居住用物件と比べると収益物件のニーズは少ないのかもしれませんね。
A.はい、またオーナーチェンジ物件は内覧ができないため売却価格によっては
売却が難しく時間がかかってしまうケースがあります。
もし入居者が協力的で内覧を許可してくれれば問題ありませんが珍しいケースです。
内覧ができないということは原状回復費用がどのくらいかかるか不透明で検討者にとってもリスクがあるといえます。
Q.確かに物件の室内を見ずに購入するのはリスクがありますね。
あとオーナーチェンジ物件として売却する場合、入居者には事前に告知しないといけないですか?
A.いえ、事後報告で問題ありません。
オーナーチェンジをすることに借主や連帯保証人の承諾を得る必要はありません。
オーナーチェンジ物件の売却後に売主と買主の連名で知らせておくのが一般的です。
その際、新しい家賃の振込先を入居者にお伝えください。
その他にもオーナーチェンジ物件の売却は手続きが複雑になる可能性も高いので
まずは不動産会社に相談して売却に向けたアドバイスをもらいましょう。
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カテゴリ：不動産売却動画 / 投稿日付：2024/09/16 10:07
Q.空き家になっている不動産を売却しようと
A.買主様が個人の場合、基本的には売主様のご負担で片付けていただく必要があります。
新しく住まわれる方がそのまま使うということはあまりありませんし、空き家の状態でしたら家具や家電の痛みも進んでいる可能性が高いので売主様に片付けていただく必要があります。
Q.そうですよね。せっかく新居に引っ越しても前の所有者の方が使われていたものをそのまま使うのはちょっと。
ときに片付けていただいた方が印象も良いです。
ご自身だけで片付けをされるのはかなりの負担になりますのでそういった片付けや撤去されている業者さんに依頼されることをおすすめします。
Q.自分たちだけでは無理だと思います。
不動産会社に買い取ってもらうということもできます。
Q.そのままの状態でもいいんですか?
を買い取り、リフォームしたり建て直して販売をするところもあります。
その工事をする際に合わせて撤去することで費用を抑えて撤去することもできます。
もちろん大切なものが残っていないのかは確認はして頂いた方がいいですね。
この場合、残置物の所有権を放棄し、買主による処分を承諾することを売買契約書に定めておく必要があります。
Q.個人の方が買ってリフォームされるときに片付けていただくこともできるのでしょうか?
A.それも可能ではあるんですが、ものがたくさん残っている状態でご売却をされるとあまり印象が良くなく見えてしまいますので売却期間や金額に影響が出てしまいやすいです。
Q.なるほど。手間をかけずに売りたいなら不動産会社、高値で売りたいなら時間と労力をかけて撤去したほうがいいということですね。
A.そうですね。それと空き家の場合は雨漏り、シロアリの害などについての契約不適合責任のリスクもありますので
そちらもご注意をいただければと思います。
Q.そうですね。どれくらいで売れそうなのか査定していただいていいですか?
査定金額をご確認いただきどうするのかをご判断頂ければと思います。
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