2024年01月の記事一覧｜愛知県一宮市の不動産売却はセンチュリー21いちにし不動産｜センチュリー21いちにし不動産

Q.自宅を売却しようと考えているのですが、どのように進めたら良いでしょうか。

A.はい。売却の事情やスケジュール、売却の進め方が少し変わってくることも
　ありますので、まずは不動産会社にご相談ください。

　住宅ローンの残りがあるのか、諸費用としてどれくらいかかるのか、
　その他にもその方に合ったサービスのご提案をさせていただきます。

Q.なるほど。査定額を出していただくのは、次のステップになるのですか。

A.はい。近年では一括査定サイトをご利用になる方も多く、最初のご相談と査定額のご提案が
　同じタイミングになることも増えておりますが、ご相談を頂いた後に査定をさせていただく
　ことになります。

Q.査定額はどれくらいで分かるのですか。

A.早ければご依頼を頂いた当日にもお伝えすることができます。

　よくご質問を頂くのですが、査定額と実際の売り出し金額は別物になります。

　売り出し金額はこちらから提案させていただくこともありますが、
　最終的に決めていただくのは売り主様になります。

Q.売り出し金額が決まったら販売スタートになるんですか。

A.金額ももちろん大事なのですが、ご事情に伴うスケジュールなども考慮して
　ご売却を開始します。

　その際に媒介契約書という契約書を締結させていただきます。

Q.売却活動が始まったら何かしておくことはありますか。

A.はい。ご購入を検討されるお客様もおうちにいらっしゃいますので、
　現在お住まい中でしたらお部屋の掃除をしていただきたいです。

　また検討される方は、土日に限らず平日にもいらっしゃることがありますので、
　可能な限りご協力をいただければなと思います。

Q.どのような販売活動をされるのですか。

A.不動産ポータルサイトといわれる物件探しをする方がご利用になるサイトに登録したり、
　レインズという不動産会社が見ることのできるサイトに登録するなど、広く広告をさせて
　いただくことが一般的です。

　またオープンハウスを開催し、ご検討されている方に直接ご来場いただくこともあります。
　

　ご事情によってはあまり大々的に広告を出してほしくないという場合には、
　ご相談をいただければなと思います。

Q.結構多くの方が見に来られるのですか。

A.一概には何とも言えないです。

　競合となる近隣の物件、価格、市場の動向などによって異なります。

　尚、万一見学希望者が少なかった場合は金額の見直しをご相談させて頂くこともあります。

　これはあんに安くするというわけではなく、できるだけ高く、かつ、
　早期に売るためだと思って頂ければと思います。

Q.購入希望者が現れたらどうするのですか。

A.はい。その際は購入申込書という書面を提示させていただきます。

　売買金額や手付の金額、引渡し時期などをご確認いただき、
　双方で合意に至ったら売買契約にと進みます。

Q.契約が進めば一段落ですかね。

A.いえ。ここからが大事なところです。

　引渡し日までにお引越しを完了させるのと引き渡し決済のご準備もあります。

　買い主様が住宅ローンを利用される場合、銀行からローンの承認を得られない場合は、
　白紙解約となってしまうこともあります。

　また引き渡しの後もですね、契約不適合責任という責任が一定期間残ります。

Q.それはまだまだ安心できないですね。

A.そうですね。

　最後までしっかりとサポートさせていただくのが私たちの役目ですのでご安心ください。

Q.わかりました。ありがとうございます。

Q．検査済証のない建物は売却できないんですか？

A．そんなことはありません、検査済証がない建物でも売却は可能です。

Q．よかった、でもに検査済証がない建物とはどういうものなんですか？

A.一つはそもそも完了検査を受けていないため検査済証が存在しない建物です。
もう一つは完了検査を受け完了済証が発行された建物であるものの紛失などで現存していない場合です。

Q.検査を受けていない建物ってあるんですか？

A.建築基準法第7条第五項に定められた、完了検査を受けていないと基本的には建物を使用することができません
ただ以前はそれほど徹底されておらず完了検査の実施率は平成10年ごろで約38%それ以前は20%から一桁台とも言われています。

Q.そんなに低いんですか

A.はい、ですので中古物件の流通市場では完了検査を受けていない建物はそれほど珍しいことではありません。

Q.検査を受けていないのはどうしてですか？

A.建築基準法に適合していなかったり、完了検査の費用を節約していたりなどケースは様々です。
特に都心部では狭小地での建築のため法定の建ぺい率や容積率を超過している建物が多くあります。

Q.もう一つのなくしてしまっている場合はどこで再発行してもらえるんですか？

A.残念ながら検査済証は再発行できないんです。

Q.ええ、再発行はできないんですか

A.ただし各役所の建築指導課にて建築計画概要書や台帳記載事項など確認や証明書が発行できたりします。
そこで完了検査を受けていることや検査済証の元本などが分かります。
重要事項説明書ではこれらを規制する必要があるので不動産の担当者が調査しているかと思います。

Q.検査済証がないといっても、様々なケースがあるんですね。

A.そもそも完了検査を受けているか検査済証があるかご存じないケースが多いかと思います。

Q.検査済証がないと売却の際に何か影響がありますか？

A.住宅ローンなどの融資を利用できないことや増改築等ができないことがあるなど、購入者にとってマイナスとなるケースがあります。

Q.住宅ローンが使えないんですか？

A.これは検査済証の有無というより違反建築物がどうかが影響します。
購入される方のほとんどが住宅ローンなどの融資を利用されるかと思いますが各金融機関によって審査基準は異なります。
違反建築物はダメであったり批判の内容や程度に基準を設けている金融機関もあります。
利用できる金融機関が限られると売却活動や売却価格に影響が出ることがあります。

Q.なるほど、増改築もできないんですか？

A.建築当時に法適合していたかの確認が難しいためです。
ただし指定確認検査機関にて、建築基準法適合状況調査報告書を作成できる場合もあります。

Q.検査済証があればーそれらは問題ないんですか？

A.検査を受けた当時は適合していると言えますがその後の増改築で違反建築物になってしまっている場合や法改正なので既存不適格建築物になっているケースもあります。

Q.検査済証のありなしだけではないんですね。

A.そうですね売却の際には検査済証の有無よりも現在の状況が重要となってきます。
まずは売却に力を入れている不動産会社に相談してみると良いかと思います。

Q.わかりましたありがとうございます

Q.瑕疵担保責任はよく聞くんですが、契約不適法責任って何ですか。


A.はい。まず瑕疵とは欠陥、不具合という意味ですが、不動産取引においては
　購入段階では気付かず、実際に住み始めてから発見されるような欠陥や不具合のことを
　指します。

　そのため隠れた瑕疵とも呼ばれます。

　売買後に売り主が知らなかった瑕疵が発見された場合に、売り主が責任を負う範囲や
　対応する期間も定めたものを瑕疵担保責任といいますが2020年4月いっぴから法改正により
　契約不適合責任に変わりました。


Q.瑕疵担保責任と契約不適合責任の違いはなんですか。


A.はい。瑕疵担保責任と契約不適合責任の大きな違いとしては、瑕疵担保責任では
　買い主が請求できるのは契約解除と損害賠償の2つだけだったのに対し、
　契約不適合責任は追完請求、代金減額請求、催告解除、無催告解除、損害賠償請求の
　5つの請求ができるようになったことがあげられます。


Q.その5つの請求と言うと思うような請求なんですか。


A.まず1つめの追完請求とは契約内容と異なっている部分を
　買い主が契約通りするように請求することです。

　民法改正前は、まずは買い主が箇所知らなかったことを証明する必要がありましたが、
　契約不適合責任では契約内容と合っているかあっていないかが問題になるため買い主は
　請求しやすくなりました。

　なお契約内容と異なったのを売った場合、売り主は落ち度がなくても追完請求されます。


Q.買い主が請求できるかどうかよりわかりやすくなったんですね。


A.そうですね。次に2つ目の代金減額請求とは追完請求の補修を請求しても
　売り主が修理しないとき、あるいは修理が不能である時に認められる権利です。

　あくまでも追完請求がメインの請求であり、それがダメな場合には代金減額請求ができます。

　但し明らかに直せないもの、あと履行の追完が不能である時は買い主は直ちに代金の
　減額請求をすることが定められます。

　そして3つめの催告解除は追完請求をしたのにも関わらず、
　売り主がそれに応じない場合に買い主が催告して解除できる権利です。

　売主が追完請求に応じない場合、買い主は代金減額請求と催告解除の2つの選択肢を
　持っていることになります。

　契約解除された場合、売り主は買い主に売買代金の返還をしなければなりません。


Q.買い主が売り主に対してとれる選択が増えたということですね。


A.そうですね。次に4つ目の無催告解除は契約不適合により、
　契約の目的を達しない時に行うことができます。

　逆に言えば、若干の不具合程度で契約の目的が達成できる場合は、
　無催告解除を認められないということになります。

　そして最後に、いつつめの損害賠償請求は契約不適合があった場合、
　買い主は損害賠償請求をする権利が認められます。

　民法改正後、売主に落ち度や過失がない場合は、
　売主は損害賠償義務を免れるということが明文化されました。


Q.買い主は請求できることが増え、売主は責任が増えたということですね。


A.そうですね。また追完請求の時にお話ししたように瑕疵担保責任では、
　そもそも論として瑕疵かどうかというところを問うだけで大変な手間でしたが、
　契約不適合責任であれば、契約内容と一致しているかどうか、
　というところがポイントになるので問題の有無をはっきりさせやすくなりましたが、
　一方で不動産の不具合等が契約内容に記載されているならば、
　その不具合について契約不適合を問うことはできません。

　そのためしっかりと契約内容を吟味する必要があります。

　また瑕疵担保責任と同じで契約不適合責任にも任意規定なのので
　実際の契約の内容がどうなっているか。
　っていうところをしっかりと確認するところも重要になります。


Q.得る場合も買う場合もしっかりと売買契約書を確認することが大事ということですね。


A.そうですね。
　わからない事があれば営業担当者にしっかりとヒアリングしましょう。


Q.わかりました。
　ありがとうございました。

Q.相続した実家でも3000万円の特別控除を使えるって聞いたんですが。


A.はい。
　相続によって空き家になった不動産を相続された方が一定の要件を満たして売却した場合
　譲渡所得から3000万円を控除することができます。


Q.それは昔からあった制度なんですか。


A.2016年4月いっぴからの時限立法で2023年12月31日までとなっております。


Q.最近の話なんですね。なぜできたんですか。


A.少子高齢化、人口減少に伴って増加し続ける空き家を減らそう、国策である
　空き家等対策の推進に関する特別措置法の税制上の措置としてできたのです。


Q.空き家対策が目的なんですね。ではどんな用件があるんでしょうか。


A.はい。特例の対象となる被相続人居住用家屋とは、相続の開始の直前において被相続人の
　居住の用に供されていた家屋で次の3つの要件すべてに当てはまるものをいいます。

　一つ目が昭和56年5月31日以前に建築されていること。
　二つ目が9分集建物登記がされている建物でないかと。
　三つ目が相続開始の直前において相続人以外に居住していた人がいなかったこととなります。


Q.昭和56年より以前の建物なんですね。


A.はい。昭和56年5月31日以前に建築確認を受けた建物を旧耐震基準というのですが
　そちらが対象になります。

　周辺の生活環境に悪影響を及ぼす恐れのある空き家建物のうち、
　4分の3が旧耐震基準の建物と言われています。

　これらの対策が前提のため、建築時期の制限が設けられております。

　区分所有建物というと建物の中で複数に区分され格好が住居、店舗、事務所等の
　用途で構成されている建物ことでマンションなどがわかりやすいと思います。


Q.一人で居住していたものでないとダメなんですか。


A.はい。他に居住している人がいると空き家ではないので対策の趣旨とは異なってきます。


Q.逆に老人ホームなどに入っていた場合などはどうなりますか。


A.老人ホーム等への入所直前まで居住していて要介護、要支援認定を受け、老人ホーム等に
　入社し、相続開始直前まで老人ホーム等に入所していた場合、当の要件を満たせば適応の
　対象となります。


Q.賃貸で貸していたりした場合はどうですか。


A.事業、貸付、居住の用に供されていないことという要件がありますので
　適用の対象にはなりません。

　またこれは相続後から売却までの間も同じ条件となっていますので注意が必要です。


Q.その要件を満たせば適用ですか。


A.いえ。空き家対策と建て替え促進が趣旨ですので売主様が耐震基準に
　適合するよう耐震補強するか建物を解体し更地にして引き渡す必要があります。


Q.たくさん要件がありますが、すべて満たしていれば何十年も前に
　相続した物件でもいいのですか。


A.いいえ。これは相続が発生してから3年を経過する日の属する12月31日までとなっています。
　そしてその期限が2023年の12月31日までとなっています。


Q.期限がが限られているんですね。


A.はいそうです。それ以外にも譲渡価格が1億円以下であったり、
　親子や夫婦など特別な関係がある人以外への譲渡である。

　あとさまざまな要件があり手続きや証明書類があり確定申告の必要があります。


Q.これはかなり難易度が高そうですね。


A.はい。相続登記には司法書士、建物滅失登記には土地家屋調査士、税金に関しては税理士、
　解体には解体業者、様々な専門家との連携が必要となります。

　買い主様を探すだけでなくこれらを紹介、調整してくれる
　不動産業者を探すことが重要になってくると思います。


Q.わかりましたありがとうございます。