売却時期
カテゴリ：不動産売却動画
/ 投稿日付：2024/04/13 14:28
Q.不動産が売りやすい時期ってあるんですか?
A.そうですね一般的には2月前後あと9月前後に需要が高まると言われています。
Q.なぜその時期に需要が高まるんですか?
A.その時期は転勤や入学などで人が動く時期だからです。
Q.ではその時期に売り出すと高く売れるんですね?
A.家不動産価格は需要と供給のバランスに大きく影響を受けますので必ずしもその時期に
売り出せば高く売れるというわけではありません。
Q.でもその時期の需要は変わるんですよね?
A.確かに重要は高まりますがその時期に合わせて売却したいとお考えになる売主様も多い
ので供給も高まります。
需要と供給が高まれば不動産の取引件数は増加しますので不動産会社にとっては繁忙期
なので確実に売りたいとか早く売りたいという方にはその時期に合わせて売却すること
は意味のあることだと思います。
Q.では高く売るにはどうしたらいいんですか?
A.不動産の価格は需要と供給のバランスに大きく左右されますので
同じエリア内にライバルになりそうな物件があるのかないのかあるのであればいくらで
売りに出されているのかというマーケティングも重要になってきます。
Q.他にポイントはありますか?
A.営業マンのスキルの高さ、営業力の高さも重要になってきます。
どの営業マンに売却を依頼するかが一番重要かもしれません。
Q.売主様側でできる対策はありますか?
A.はい
物件の第一印象を良くすることは重要なポイントです
土地であれば草を刈ったり建物であれば不要なものをできるだけ少なくしきれいに掃除
したりすることも重要です。
Q.リフォームはした方が良いですか?
A.リフォームに関しては難しいところですね
築年数にもよりますが、初めから全面リフォームをしたいと考えて購入される買主様も
いらっしゃいます。
そういうケースの場合せっかく売主様がお金をかけてリフォームしても飼い主様の好み
に合わなければ無駄な費用になってしまいます。
リフォームに関しては依頼する不動産営業マンに相談してみることをお勧めいたします。
不動産売却には時期だけでなく他にも重要なポイントがたくさんあるんですね。
そうですねありがとうございます。
[音楽]
持分売買
カテゴリ：不動産売却動画
/ 投稿日付：2024/04/13 14:06
Q.急に資金が必要になったので兄と共有名義の不動産を売却したいのですが
兄が承諾してくれず困っています。何か解決する方法はないでしょうか?
Ａ．はいそれはお困りでしょうね。基本的にはお兄様にご理解いただき同意のもとで2両売却
していただくのが一番良いと思うのですが、どうしてもお兄さまの同意が得られない場合
は持分売買という方法があります。
Ｑ．自分の持ち分だけ売買できるんですか?
Ａ．はい法的には可能です。
それでも兄は承諾してくれないと思うんですが。
持分売買の場合お兄様の承諾が必要ありません。
Ｑ．勝手に持ち分を売却できるんですか
Ａ．はいそうです
Ｑ．そんな持ち分だけ購入してくれる人っているんですか
Ａ．購入者にとってはリスクのある取引ですので一般の方に買っていただくのは難しいです
が、持分売買は積極的に行っている専門家もいらっしゃいますので不可能ではありません。
Ｑ．デメリット分かりますか
Ａ．やはり購入者側にとってはリスクの高い取引ですので2両売却するよりは3割前後低い価格で
の契約になります。
多少安くても現金ができるならありがたい話です。
Ｑ．持ち分を購入した人はその後どうされるのですか
Ａ．基本的には他の共有者の持分売って頂くかこちらの持分購入していただくかという交渉
して共有状態の解消を目指します。
なるほど
その交渉が長引いたり共有状況の解消ができない場合は購入者
リスクということなんですね。
はいそうです
わかりましたありがとうございました
[音楽]
取得費不明
カテゴリ：不動産売却動画
/ 投稿日付：2024/03/12 12:37
Q.動産って売却した時に税金がかかるんですよね？
A.居住用の不動産を売却した際など様々な特例はありますが、来客つまり譲渡したことで利益が発生した場合は基本的に不動産
譲渡所得税が課税されます。
Q.利益が出たかどうかはどうやって計算するんですか？
A.売却した額からその不動産を取得した際の取得費用と売却の際の譲渡費用を差し引いて計算します。
Q.売却は最近のことなのですぐわかると思うのですが、取得って場合によってはかなり昔ですよね？
A.確かに長らく住まれたマイホームや親族から相続された場合などは何十年も前ということはよくあります。
Q.そんなに前の書類が残ってないケースもありますよね、取得費が分からないっていうことは起きませんか？
A.不動産売却をされる方ですでに契約書を紛失されていたり書類を相続時に処分されていることも結構ありますね。
引越しの際に行方不明になることもあります。
Q.それだと計算できないですよねどうするんですか？
A.取得費が不明な場合はその不動産を譲渡したことで得た金額の5%相当額を概算取得費として計算します。
例えば1000万円で譲渡したのであれば50万円。2000万円で譲渡したのであれば100万円が取得費となります。
Q.ちゃんと想定されているんですねでも5%ってかなり低くないですか？
A.そうですね。例えばいわゆるバブルといわれるような時代は現在の相場よりも高い場合が多いですね。
Q.そうなると本当は売却で利益が出ていないのに利益が出ていることになるんですか？
A.そういうこともあり得ますのでまずはよく探すこと。それらしい書類があれば不動産の担当者に見てもらうことをお勧めします。
古い書類や専門的な書類で分かりづらいこともありますし、提携の司法書士に確認してもらうことなどができるかと思います。
Q.それでもない場合は諦めるしかないですか？
A.登記簿謄本に設定されている抵当権の設定金額や市街地価格指数を用いる方法などもあるのです。
Q.方法はあるんですね？
A.全てに適用できるとは限りませんし、最終は税務署の判断となります。
これらの経験がある税理士に相談できれば多角的にアドバイスがもらえることもあるかと思います。
不動産の税金にたけた税理士と提携している不動産業者も多いかと思いますので、まずは相談してみるのが良いかと思います。
Q.なるほどまずは相談ですね。
A.はい。建物の減価償却などの計算など、単純に差し引きだけではないですし。
Q.分かりました。ありがとうございます。
不動産売却の疑問
カテゴリ：不動産売却動画
/ 投稿日付：2024/02/26 10:51
Q.不動産の売却を考えているのですが他の方からはどのような質問を受けることが多い
ですか？
A.そうですねご売却の理由や経緯によっても異なるんですが一般的にはどれぐらいの期間
で売却できるのか。
売却にかかる費用はどれぐらいなのか今売り時なのか住みながら
売ることができるのかなどがあります。
Q.なるほど確かにどれも気になることばかりですね
ちなみに今は売り時なんでしょうか？
A.今は売り時と言えます。
コロナ過においても不動産売買は積極的に行われ当社のグループでも例年以上に多くのお
客様の不動産売却のお手伝いをさせていただいております。
Q.そうなんですか自粛続きの中でも不動産売買をする人は多かったんですね。
A.はい。オンラインでご相談をさせていただいたり
実際にお会いする際も注意を払いながら商談をさせて頂くなど
従来とは少しやり方を変えながらお手伝いをさせていただきました。
Q.そうすると売却にかかる期間はこれまでと変わらないくらいですか？
A.そうですね地域によっても差があるのですが概ね3カ月から半年が一つの目安と思い
ます。
また、相場に対してどれくらいの金額で売却をスタートするかによっても期間は変動し
ます。
Q.3カ月よりも早く売れるということは安く売却してしまったということですか？
A.確かにそのように思われる方もいらっしゃるのですがそういうことではないんです。購入
する不動産を探している方はそれぞれ家探しをスタートする時期は異なります。
探している方にとっては半年間かけてやっと気に入った不動産がみつかったとしても逆に
売主様としては売却スタートしてまだ間もないということもあります。
不動産に限らず新着情報というものは注目を集めやすく
売却をスタートした時点が最も買主様の目にとまりやすいんです。
よく不動産は声ものと言われますがまさにその通りだと思います。
Q.なるほどそういうことをあらかじめ知っておくのと知らないのとでは気持ちの部分で
全然違いますね。
A.そうですねそういう意味でもご売却に関する疑問に対してしっかりと回答させて
いただくことは勿論のことをお客様に知っておいて頂きたいことや注意点など一歩先に
ご説明させていただける不動産会社を選んでいただく事をお勧めします。
Q.確かにそうですね不動産の売買はそう何度もすることではないので予め教えて
いただけると助かりますね。
A.おっしゃる通りで不動産売買において何がわからないかが分からない
このまま売買を進めるのではなくご理解いただきたいことなどをしっかりと説明し
ながらお手伝いできる。不動産会社を選んでいただく事が大切です。
今回は売却の期間や売り時かどうかの説明だけでしたが、その他にも多くの疑問が出て
くるかと思いますのでお気軽にご質問ご相談いただければなと思います。
Q.なるほどありがとうございます
売出価格
カテゴリ：不動産売却動画
/ 投稿日付：2024/02/19 19:48
Q.自宅の査定を依頼したら査定価格を提示されたのですがこの金額で売り出ししないといけないのでしょうかA.いいえ査定価格とは売り出し価格を決めるにあたって不動産会社がアドバイスする価格なので必ずしも査定価格で売り出す必要はありません
Q.査定価格と売り出し価格の違いってなんですか？
A.はい。査定価格は営業担当者が物件を評価し周辺の相場などを基に適正と思われる価格を算出した価格です次に売り出し価格は不動産会社が出した査定価格を基に売主様の希望やご売却の理由また同一マンション街や同一エリア内の売り出し状況を見て相談して決める価格になりますなるほど。高く売るためには高めの売り出し価格を希望すればいいんですね
A.いえ。査定価格を大きく上回る売り出し価格で売り出されると売れるまで長い期間を要し結局査定価格を下回る額でしか売れなかったというケースもありますのでご売却のご事情を踏まえて売り出し価格を決定していただくのが良いかと思います
Q.売却理由によって売り出し価格も変わってくるんですねどのようなパターンがあるんですか？
A.例えば時間的余裕がある場合購入希望者をゆっくり待つ余裕がありますのでご自身の希望する売却希望価格を売り出し価格としてそのままを設定しその価格で購入してくれる買主を待つこともできますなので極論を言えば査定価格が4000万円だったとしても売り出し価格を5000万円に設定することも可能です
ただ査定価格は不動産会社が持つ独自のデータを踏まえプロの目線で分析してさんしている価格となりますので査定価格からあまりにもかけ離れた売り出し価格となってしまうと先ほどもお伝えしたように最終的に査定金額を下回る金額でしか売れないというケースもございます。そのために時間的余裕がある場合でも査定価格をベースに不動産会社のアドバイスを踏まえた売り出し価格を設定することがおすすめです
Q.反対に時間に余裕がない場合これはどうすればいいですか
A.例えば相続税の納付期限が決まっている場合や住まいの買い替えで購入する物件が先に決まっている場合などは売却期間に余裕がないため早期に不動産を売却して現金化しなければなりませんそのため不動産仲介業者が提示した査定価格を売り出し価格として設定し売却不動産への問い合わせ状況やご内覧いただいた購入検討者の状況を見ながら段階的に売り出し価格を下げていくことで売却期限までに間に合わせることができます
どちらも営業担当者とよく相談することが大切ですね
そうですね売却理由は人によって様々でその理由に合わせて売り出し価格を設定することが大切です不動産の市場相場からかけ離れた売出価格に設定してしまうことで取引が成立するまでに長期間かかり売却スケジュールが遅れてしまうことや希望売却価格を大幅に下回った価格での売却なってしまうことは避けなければなりませんそのためにも適正な売却査定価格が提案できる
不動産仲介業者選びが重要ですなるほどわかりましたありがとうございました
高値売却
カテゴリ：不動産売却動画
/ 投稿日付：2024/01/29 20:54
Q.古い家は売れるのでしょうか
はいもちろん大丈夫です
A.築年数が経った家でも リフォームや建て替えをされる方も売られますので問題あり
ません
そうですか
Q.知り合いから古い家の場合は更地にしたほうが高く売れると言われたのですが本当
でしょうか
A.はいそれは本当です
更地にして売り出した場合土地の用途が広がって購入希望者様が増えることが多い
です
その結果高く売れるケースもあります
また建物を所有しなくなった場合空き家が残っていた場合に起こる
倒壊や放火の心配もなくなりますので
売主様も安心ですよねわかりました
A.ちなみに更地で売却する際に注意することはあるのでしょうか
はいあります更地にして売却する場合3つご注意ください
一つ目家などの解体費を出す必要があります
二つ目固定資産税の軽減がなくなれます
3つ目隣の土地の所有者と打ち合わせが必要となります
以上の3つです
Q.詳しく教えてもらえますか
A.はい
まず1つめの解体費用は現存の建物を
取り壊す費用です
数十万から数百万かかる場合があります
続いて二つ目ですが土地はと建物を所有していると固定資産税がかかりますが居住用の
宅地において200平米以下の部分は課税標準額が6分の1になるという軽減措置が
あります
建物を取り壊した場合この軽減措置が受けられなくなります
最後に3つ目
建物を取り壊す際に隣の土地の所有者と話し合いが必要になりますので注意が必要です
Q.更地にして売った方が良いのは分かりましたが現場で打った方が良い場合はあるん
でしょうか
A.はいその場合もあります
Q.それはどんな場合でしょうか
更地にせずそのまま売却したほうが良いのは5つあります
詳しく教えていただけますか
はいっ
まずは一つ目
建物がまが利用できるビルや
rc造などの場合です
二つ目古民家など古いことに価値がある物件の場合です
3つ目解体が困難な場合です
例えば足場を組む場所がないなどです
4つめ解体費用が著しく高い場合です
最後に５つ目
手元に解体費用がない場合などです
このような項目に該当する場合には現状のまま
売却された方が良いかもしれませんね
わかりましたまずは自宅の状況を確認してみます
はいその方が良いですね
