山林売買
カテゴリ：不動産売却動画
/ 投稿日付：2024/06/17 16:31
Q.親から相続した山林を売却したいのですが売れるのでしょうか?
友人から山林の売却は難しいと言われたのですが
A.はい確かに動産は需要と供給によって価格が決まり
ますし、市街地での不動産とは異なり山林は場所に
よって売却が難しいケースもあります。
そんなんですね。
Ｑ．もし売却したいと言ったとき、不動産会社に相談しても良いものなのでしょうか？
Ａ、はいただし問い合わせ先は必ず山林のある地元の不動産会社にしてください
また不動産会社によっては山林の取り扱いをしていない場合も多いのでご注意ください。
そのほかに所有されている山林がどの種類なのかも把握された方が良いですね。
Ｑ，山林に種類があるのですか？
Ａ．はいあります
山林は4種類ありまして一つ目が都市近郊林地、二つ目が農村林地、三つ目が林業
本業林地、四つ目が山村奥地林地です。
このうち市街地により近い都市近郊林地の相場が最も高くなっています。また三林の
樹木の品質などによって値段が変わります。
わかりました。
役所で調べてみたいと思います。
あと親から引き継いだ山林ですが、実は一度も見たこと
がないので正確な土地面積はわからないのですが大丈夫でしょうか？
はい山林の売買は宅地と異なり測量することが困難な場合
が多いので実測面積での精算を行わない
いわゆる公簿売買が一般的です。
ただトラブルを避けるためには測量する
ことや専門家を通して面積を確認することを
お勧めします。
まずは不動産会社にご相談いただいた方が
良いかと思います。
わかりました
公簿上の土地の広さは分かると思うのですが
価格はどのように調べたらよいでしょうか？
不動産会社の担当者にお尋ねいただくのが
良いと思いますが、事前で調べていただく
ことも可能です。
事前に調べることができるのですね
それにはどうしたらよいですか？
国土交通省が不動産価格情報検索という
サイトを公開しておりますので
所有されている山林の住所を検索して
いただければと思います。
ただ場所によっては取引事例がなかったり
山林の状況によっては検索された条件より
も低い金額での売却も十分に考えられますので、
あくまでも目安という位置付けで捉えて頂ければと思います
親から相続してみたもののどうすれば良い
か分からなかったので少し安心してきました。
まずは引き継いださんにをもう一度調べて
問い合わせしてみたいと思います。
はい。その方が良いですね
問い合わせをする際には情報が分かるように
手元に準備してから問い合わせをされると
よりスムーズにするかと思います。
コロナにより山林を購入したいお客様の需要もあり
ますので良いご縁が見つかると良いですね
Ｑ，その他注意しておくことはあるでしょうか？
はい。山林に特有な制限があります。
森林法による開発強化が必要な場合があったり
保安林であれば伐採に都道府県知事の許可や届出が必要な場合です。
またその山林が市街化調整区域内であれば原則一般的な
住居の建築はできません。
これらの制限の有無により売却の難易度の
売却価格などに影響があります。
これらの制限についても不動産会社にご確認いただいた方が良いかと思います
わかりましたありがとうございます
[音楽]
設備表
カテゴリ：不動産売却動画
/ 投稿日付：2024/06/10 18:43
Q.棄却の戸建てを売却する時に営業から設備表をご記入下さいと言われました。これは何でしょうか？
A.はい、売買契約書には売主は買主に売買物件について売主が知っている事柄を説明していただくようになっていますそのための重要な資料です。
Q.そうなんですね、なぜ設備表が重要なのでしょうか?
A.はい。高額の不動産売買契約では売買物件の状況が売買契約締結時にどのような状況であるのかまたどのような状況で買主に引渡しするのかを明確にしておく必要があります。その中で売主が買主に対して売買対象の設備を明らかにするものが設備表です。
設備表の欄の設備の有無について有りとした設備が引き渡しの対象となるためです。
Q.では仮に引き渡し後に一部設備が壊れていた場合ってどうなりますか?
A.はい、その場合は設備表で故障、不具合の有無の欄で確認をしていただくことになります。
設備表に故障不具合はなしと記載されていたにもかかわらず故障不具合があった場合には買主は売主に対して修復の請求をすることができます。
Q.わかりました、補修の範囲はありますか?
A.はい、あります。設備表には主要設備とその他の設備に分けられます。
主要設備には急騰関係、水まわり関係、空調関係と玄関関係の設備が含まれます。売主が請求することができる部分は主要設備です。
Q.そうなんですね。請求できる期限はありますか?
A.はいあります。引渡し完了後から7日以内に買主から通知を受けた故障不具合に限り修復義務を負います。
Q.7日以内ですか。では設備表に記載された使用設備のうち補償や不具合があったものは全て修復の対象になるのでしょうか?
A.いえすべてではありません。主要設備のうち故障不具合の欄にありと記載したものは売主の修復義務は負いません。
Q.わかりましたでは設備表は売却する際のどのタイミングで必要となりますか?
A.はい、それは不動産会社に売却を依頼するときにご記入いただいた方がいいですね。
Q.そうなんですねそれは何故なんですか
A.できる限りで早い段階で設備の故障や不具合を売り主に確認し購入を検討されている方に知らせるためです。問題がないと分かれば購入希望者も前向きに検討していただけると思います。また、売買契約締結時に売主から買主へ設備票について説明をしていただきます。売却依頼時と売買契約締結時とで設備の状況が異なることもありえますので売買締結時改めてご記入いただいた設備表について売主から買主へ説明していただきます。説明することによって買主が設備に故障不具合があるかないかをまたその故障不具合の内容を知って購入した場合引き渡し後のトラブル防止にもつながります。
Q.確かにそうですね。そのほか設備票について注意することはありますか？
A.はいそうですね。売買契約締結時に設備表を説明したあとは売主は引渡し時までにその状況を保っていただく形になります。契約締結時の説明と引き渡しの設備の状況が異なってしまった場合には売主はその設備について修復の義務を負わなければならないからです。今まで通りに生活をしていただければ問題ないかと思います。
Q.なるほどよくわかりました。ありがとうございました。
買取保証
カテゴリ：不動産売却動画
/ 投稿日付：2024/06/03 19:42
Q.住み替え先が決まってて早く売却をしたいんですが、業者買取は売却価格が安くなってしまうので嫌なんです。
何かいい方法はないでしょうか?
A.その場合、買取保証はいかがでしょうか?
Q.買取保証ですか、どういう制度なんですか?
A.買取保証とは一般的な仲介で一定期間売れなかった際にあらかじめ売主と不動産業者間で取り決めた額で不動産会社が買取をする売却方法のことです。
一般的な仲介とは不動産会社が買いたいというお客様を見つけて契約する方法で、買取とは不動産会社が直接買主となる方法です。
Q.仕組みは何となく分かったんですが、結局どういうメリットがあるんですか?
A.1番は仲介と買取のいいとこどりが出来るということです。つまり仲介の良い点である相場に近い価格で売却活動をしながら万が一売れなかった時は買取の良い点である不動産会社に買い取ってもらうという選択ができるのです。
Q.売れなければ最終不動産会社が買い取ってくれるのは良いですね。
他にはメリットはありますか?
A.売却期限と買取価格が予めわかるので予算計画を立てやすいというメリットがあります。
買取保証をつければ不動産会社が提示する買取額が決まっているためその金額を組み込んで明確な資金計画が立てられます。
また資金計画が狂いにくいのでいつになったら売れるんだろうを希望価格を下回ったらどうしようといった心配をしなくても済みます。仮に仲介売買の期間で売れたのなら不動産会社の買取額よりも確実に高くなるためうれしい誤算となるだけでマイナスになるわけではありません。
Q確かに最初からスケジュールや買取金額が分かっていれば住み替え先のスケジュールも立てやすいですね。ただ最終的に買い取りになった場合はかなり安くなりそうですね。
A.確かに不動産会社による買い取りとなるなら売却価格は売買仲介の相場よりも低くなってしまいます。
不動産の状態や性質価値などによって異なりますが基本的には70%程度で下がると思います。
買取保証によって不動産会社に買い取ってもらった場合は仲介手数料はかかりません。
Q.どういうことですか?
A.例えば不動産が3000万円で売れた場合仲介料が一般的に96万円に消費税かかるんですけれどもそれが買取保証によってかなりの額が節約できることになります。また買い取ってもらった引き渡した後の契約不適合責任を売り主は負わない取り決めをするケースが一般的です。このあたりは不動産会社に買い取ってもらったときのメリットでもあります。
Q.なるほど。買取の場合のメリットもあるんですね。あらかじめ買取になった場合に自分の手元にいくら入ってくるかなどきちんと把握しておかなければいけないですね。
A.そうですね。
Q.また買取保証では売り手と不動産会社は専属専任媒介契約もしくは専任媒介契約を結びます。
上記媒介契約を結んでいる間は他の不動産会社に重ねて仲介を依頼することができません。そのため不動産会社はいくつかの選択肢を用意した上で慎重に選ばないといけません。
未登記建物
カテゴリ：不動産売却動画
/ 投稿日付：2024/05/20 19:43
Q.未登記建物は売買できますか?
A.はい、売買できます。
ただし買主様にとってデメリットやリスクがありますので売却がしにくかったり売却価格に影響が出たりすることがあります。
Q.買主さんにデメリットやリスクがあるんですか?
A.一つとして、購入し取得したにも関わらず所有権を第三者に主張することができません。
不動産取引では通常売買代金の支払いと同時に所有権が移転し所有権移転登記も行います。ですが建物が未登記であれば移転登記を行うことができません。仮に二十売買なので取引後に第三者がその建物を登記した場合、登記をした第三者に対して買主様は所有権を主張することができません。
Q.それはとんでもないリスクですね。
A.そんな危険性のある建物を購入しようとは思わないですよね。
次に住宅ローンなどの融資を利用しようとしても融資を受けることができません。
Q.融資が受けられないのはどうしてですか?
A.それは抵当権が設定できないからです。融資を利用する場合、金融機関はその土地や建物に抵当権を設定します。
毎日返済不能などになった場合、抵当権が実行され競売にかけられることになります。
ところが抵当権を設定する建物の登記がなければ抵当権設定はできません。
Q.売買は可能だけど実際そのまま購入してくれる買主様が少ないということですね?
買主様の名義に登記できるようにするにはどうすればよいですか?
A.誰が所有者なのかわかるようにする登記を保存登記と言いますが、保存登記をするためにはまず建物表題登記が必要となります。
Q.表題登記ですか?
A.はい。表題登記とは不動産を特定するため不動産登記の表題部になされる登記のことをいいます。
建物の場合には所在、家屋番号、種類、構造などの登記となります。
ちなみに不動産登記法では、表題登記のない建物の所有権を取得した者は取得日から1ヶ月以内に表題登記を申請しなければ10万円以下の過料となっております。
Q.そんな法律があるんですね。表題登記の次は?
A.次は建物の所有権保存登記を行います。保存登記を行うことでその建物の所有者を明示することができます。
いきなり買主様の名義で保存登記をすることは法律上難しいため、売主様の名義にすることが一般的です。
Q.つまり、売主名義の建物にしておくということですね?
A.はい、そういうことです。費用負担をどうするか、表題登記と保存登記をいつまでに完了させるかなどは事前に取り決めが必要です。
Q.誰に依頼するのでしょうか?
A.表題登記は土地家屋調査士、保存登記は司法書士になります。
Q同じ登記でも分野が違うんですね。
A.建物の全体が未登記の場合もありますが、一部が未登記になっている場合もあります。
Qどんな場合ですか?
A.別の家を建築したり増築した場合などです。
Q.なるほど。
A.原則、売主様は増築による表示変更登記を行って引き渡す必要があります。
ただし、買主様が住宅ローンを利用しないあるいは引き渡し後建物を解体撤去するなどで買主様が未登記のまま引き渡しをされる場合もあります。
Q.確かにそうですね。何から始めればよいのでしょうか?
A.まずは売却に力を入れている不動産業者に相談されるのが良いかと思います。
土地家屋調査士や司法書士の紹介はもちろん、物件の特性や想定する購入希望者なども考えながらアドバイスがもらえるかもしれません。
Q.わかりました、ありがとうございます。
融資承認
カテゴリ：不動産売却動画
/ 投稿日付：2024/05/13 10:48
Q.売買契約が済み、あとは引渡し、決済に向けて準備を進めていこうと思っています。
A.そうですね。お引っ越し準備などまだまだこれからやっていただくこともたくさんあるかと思います。
ちなみに買主様は住宅ローンの事前審査はされていましたか?
Q.事前審査ですか?これから住宅ローンの申し込みをされると聞いていましたが、事前審査については分からないです。
A.そうですか、住宅ローンの事前審査は絶対にしておかないといけないということではありませんが、これからされる住宅ローンの本申込みの手続きについては売主様にも影響があることなので把握していただいた方が良いかと思います。
Q.具体的には何を注意しておけばいいでしょうか?
A.はい、契約書や重要事項説明書に買主様が利用する予定の銀行やローンの金額のほか融資承認取得期日、融資利用の特約に基づく契約解除期日と記載されているところがあるかと思います。
Q.ありますね。
A.その内容を噛み砕いてお伝えすると融資承認取得期日に記載されている日までに記載されている銀行で記載されている金額以内のローン申し込みについて融資の承認をもらう必要があり、もし申込みをしていながらも否認された場合では契約解除期日までであれば契約自体を白紙解約、つまりなかったことにできるという内容です。
Q.期日までに申し込みをしなかった場合はどうなるのでしょうか?
A.期日を過ぎて申込みをして融資の承認を得られれば良いのですが、もし否認されてしまった場合には契約解除となることもあります。
Q.解除になってしまうとどうなるのですか?
A.白紙解除、違約解除どちらの場合でも買主様を新たに探す必要があります。
白紙解除の場合ですと、手付金や仲介手数料などのお金が元の支払い主に戻ります。
違約解除の場合ですと、契約書に定められた違約金を売主様が重用することになります。
Q.そうすると引越の準備のスケジュールも変わってきますよね。
A.そうなんです。最悪のケースもあり得ることをご理解しつつご準備は進めて頂ければと思います。
そういうケースを極力防ぐために事前審査というものをやっていただくこともあります。
Q.先ほどおっしゃっていたものですね。
A.はい、事前審査では買主様のお仕事や収入その他の借り入れ状況についてを中心に審査を行います。
仮審査とも言ったりしますがそれで承認を得られれば本審査で否認される可能性は大きく下がります。
Q.なるほど。とにかく今回は融資承認取得期日までに手続きを進めて進めているかを確認したほうがいいですね。
A.そうですね。その手続きが滞りなく行われるようにサポートするのが不動産仲介会社の役割でもありますので大丈夫かと思います が念のためにご注意をいただければと思います。
Q.わかりました。ありがとうございます。
抵当権抹消
カテゴリ：不動産売却動画
/ 投稿日付：2024/05/08 15:58
Ｑ．所有している不動産を売却したいのですがまだ銀行からの借り入れが残っているんです。
このようなも不動産っていうれるのでしょうか？
Ａ．問題ありません。現在ローンを払っていながらでも売却はできます
Ｑ．そうなんですね。その場合現在支払っているローンはどのように返済していくのでしょうか？
Ａ．その場合現在をもちろん不動産には銀行からの抵当権が付いていますので借りたローンを返済して抵当権を抹消していく必要があります。所有している不動産を売却した資金で返済または手持ちの資金からの返済どちらでも構いません。
Ｑ．基本的なことですが抵当権って何ですか？不動産を購入するときに銀行からは融資は受けたのですが。
Ａ．銀行は融資をする際に不動産を担保とします。万が一借り入れをされた方がローンの返済ができない場合担保にした不動産を競売にかけ売却して債権を回収するためです。抵当権を設定した場合銀行などの抵当権者は他の無担保債権者に優先して債権の回収ができる、このような権利のことを抵当権と言います。
Ｑ．確かに融資を受けた時に自分の不動産にも抵当権設定で銀行の名前が記載されていました。
Ａ．そうですね僕の金融機関は融資する際に抵当権の設定を求めますので。
Ｑ．ではこの抵当権を外さないといけないですよね。
Ａ．はいそうです。誰も前の所有者が借りた抵当権付きの物件は買わないですよね。ですから不動産を売却する際、次の購入者に引き渡しをする前に抵当権を抹消しなければならないのです。また新たに不動産を購入する方に対して銀行などの金融機関は前所有者の抵当権を外すことを条件に融資をしています。
Ｑ．抵当権はどうすれば外せるんでしょうか？
Ａ．はい、ローンの残債を一括して繰上返済することによって銀行は抵当権を外してくれます。借入されている方が残債を一括返済した際に銀行は抵当権抹消書類を借入者に渡します。実質的には抵当権の抹消手続きは司法書士に依頼,委任することが多いためあまり馴染みがないかもしれません。
Q．わかりました。素人なのでプロの司法書士にお任せしたいと思いますが、抵当権を抹消をする時に必要な書類はありますか？
Ａ．全部で6つあります。1つ目は登記済証、または登記識別情報です。2つ目は登記原因証明情報です。3つ目は委任状です。4つ目は金融機関の資格証明書です。5つ目は抵当権抹消登記申請書です。最後に6つめは登記事項証明書、以上の6つになります。書類は銀行や法務局で手に入ります。不動産仲介の担当者がおられればご相談いただいたほうがよろしいですね。
Q．ちなみ抵当権の末梢の費用はどのくらいでしょうか？
Ａ．印紙代や司法書士の金額も含めると1万5000円から2万円が相場になります。
Q．抵当権の抹消手続きは自身でもできるのでしょうか？
A．はいできますね。ただ不動産売却に伴う抵当権の抹消については購入者の登記も絡んできますので安心安全そしてスピーディーな取引を行うためにもできる限りプロの司法書士に依頼することをお勧めします。
なるほど、わかりました。ありがとうございました。
IT重説
カテゴリ：不動産売却動画
/ 投稿日付：2024/04/29 18:31
Q.最近、売買契約の締結に先立って行う重要事項説明がオンラインでも出来ると聞いたのですが
これはどのような仕組みなのでしょうか?
A.はい、それはIT重説と言われるものですね。
Q.IT重説ですか、なんだか難しそうですが従来の重要事項説明とどう違うんですか?
A.はい、従来は宅建士の有資格者が対面で買主、借主に重要事項説明をしなければなりませんでした。
それが対面ではなく ITつまりテレビ電話等の端末でも可能にしたものがIT重説です。
Q.そうなんですね、今の時期対面をしなくても説明を受けられるのは嬉しいですね。
A.そうですね、時間や場所に縛られることなく説明を受けられることはお客様にとってもメリットがありますよね。
Q.重要事項説明をオンラインで説明を受ける際にはどうすればいいですか?
A.まずは売主の同意を得た上で実施されます。オンラインで説明するため、ネット環境の設備が必要になります。
Q.ネット環境ですか、最近ではスマートフォンを多く使っていますがこちらで大丈夫ですか?
A.はい、大丈夫です。IT重説は音声のみや画像のみでは認められておりません。
必ず音声付きの動画で行っていただく必要があります。ですので、通信環境を整えて説明を受けて頂ければと思います。
できればパソコンやタブレットなど画面が大きいと見やすいですね。
また双方向でやり取りをするためにスマートフォンで行う際にはwi-fiなどに常時接続した上で行うといいです。
Q.確かに途中で画像が止まってしまうこともありますよね。
A.そうですね、大事な話ですので途中で固まってしまっては困りますよね。
Q.なんとなくIT重説がわかってきましたが、動画で説明を受ける以外に書類などはどうするんですか?
A.事前に不動産会社からIT重説を受ける方に重要事項説明書などを送付して書類を確認いただきながら説明を行っていきます。
もちろんご理解ご納得いただいた上で署名捺印をしていただきます。
Q.なるほど、それなら安心ですね。
源泉徴収
カテゴリ：不動産売却動画
/ 投稿日付：2024/04/22 18:35
Q.買主に源泉徴収義務が発生することがあると聞いたのですが本当ですか?
A.本当です。
Q.その義務はどういう時に発生するのですか?
A.日本国内の不動産を購入する際、売主様が非居住者の場合に発生します。
Q.非居住者ってその物件に住んでいないということですか?
A.いいえ、ここで言う非居住者というのは日本に居住していない個人のことをいいます。
Q.じゃあ外国籍の方が売主になった場合に発生するんですね?
A.日本に居住していない外国籍の方はもちろんですが、
外国籍の方だけでなく日本国籍をお持ちの方であっても日本国内に居住指定がない方も非居住者に該当します。
また、海外転勤予定者の場合1年以上海外で生活することが見込まれる人も非居住者になりますので注意が必要です。
Q.では売主が日本国籍でも源泉徴収が必要なこともあるんですね?
A.はい、そうなんです。
Q.売主が非居住者であれば必ず源泉徴収が必要になるんですか?
A.不動産の売買価格から1億円以上の場合は必要となります。
Q.不動産の売買価格が1億円以下であれば不要なんですか?
A.いいえ、他人に貸す目的で購入したり居住目的以外で購入した場合は1億円以下であっても必要です。
Q.それでは本人が居住の目的で購入しかつ1億円以下であれば不要なんですね?
A.はい、その場合は不要です。
本人だけでなく親族の居住目的で購入しその価格が1億円以下であった場合も不要です。
親族とは配偶者、6親等内の血族、3親等内の姻族を言います。
Q.源泉徴収が必要な場合いくら徴収すればよいのですか?
A.不動産売買価格の10.21%となります。
Q.売買価格とは別に10.21%相当額を売主から徴収するのですか?
A.いいえ、買主様は売買価格の89.79%売主様に支払い、残りの10.21%は翌月の10日までに税務署に納付することになります。
Q.売主は何もしなくて良いのですか?
A.いいえ、売主様は確定申告が必要です。
確定申告することにより源泉徴収された金額が清算されたことになります。
Q.なるほど、よくわかりました。
A.非居住者の不動産売却に該当する可能性がある場合には必ず税務署や税理士にご相談ください。
Q.ありがとうございます。
境界明示
カテゴリ：不動産売却動画
/ 投稿日付：2024/04/15 17:06
Q.不動産売却に伴うトラブルってどういうケースがあるんでしょうか？
A.はい.。不動産売却時のトラブルとしてまず最初に挙げられるのが境界に関するトラブルです。
Q.境界って何ですか？
A.法的に言うと不動産登記された地番と地番の境目という表現になりますが一般的には自分の土地と他人の土地との境目のことをいいます。
Q.どうして境界に関するトラブルが起こるんですか？
A.多くの場合正しい位置に境界標が設置されてないことが原因です。
Q.境界標がなかったり間違った位置に設置してあるとトラブルの元ですよね？
A.境界に関するトラブルを防止するために一般的な売買契約書には売主は買主に対し現地にて境界標を支持して本土地の境界を明示します。尚、境界標がないとき、売主はその責任と負担において新たに境界標を設置して教会を明示しますといった条項が盛り込まれています。これを境界明示義務といいます
Ｑ．それなら安心ですね。境界標はどうやって設置するんですか？
A.土地家屋調査士に依頼して設置します。
Ｑ.土地家屋調査士に頼めばすぐ設置してもらえるんですか？
Ａ.隣接土地の所有者から立ち合いも必要になりますので、全員の合意によって境界が確定します。
境界確定したら筆界確認という書類に署名、押印して双方が同じ内容のものを一通ずつ処理します。
Ｑ.同意が得られない場合はどうなるんですか？
Ａ.最終的には裁判で解決することになるのですが、筆界特定制度を活用することによって裁判をしなくても、早期トラブル解決することができます。
Ｑ.なるほどよくわかりました。ありがとうございました。
