契約の解除について

契約が解除となった時、手付金や仲介手数料はどうなるのかについて解説しています。


友達から、不動産契約をキャンセルしたって言う話を聞いたんですけども
キャンセルする事も出来るのですか？

はい、残念乍ら、契約の成立後に解除となるケースが稀に有りますね。

 
 

 売却と賃貸、それぞれのメリット・デメリットを解説しています。

私、東京にマンションを持っているんですけど、もう2年間空き家になっているんですよ。

それは、もったい無いですね。

売ろうか貸そうか悩んでるんですけど、どうしたら良いですかね？


はい、先ずは売却のメリットなんですけれども、
こちらは、まとまったキャッシュが入って来ますので、そちらを使って頂いて他の
運用をして頂けると言うのがメリットになります。


デメリットに関しては、強いて言うなら、
今後、大幅なインフレ等が起こった時に、あの時売らなければ良かったなぁと言う
後悔が有るかなって言う事ですかね。


賃貸のメリットって何ですか？

賃貸のメリットに関しては、大きくは定期的な収入が入って来る事ですね。


デメリットは、どう言う所でしょうか？

デメリットに関しては、先ず一つ目が、家賃滞納ですね。
特にローンの支払いをされていらっしゃる方なんかに関しては、かなりの
リスクになると思います。


もう一つが、その室内での自殺であったりとか
孤独死なんかが起こってしまいますと
その資産が、大幅に価値が下がってしまうと言うリスクが有りますので、ここは大きな
デメリットかなと思います。


じゃあ、売却しようかな。


そうですね。


有難うございます。

 
 

 共有名義の不動産売却について解説しています


今持っている物件が妹と共有名義になっていて
こんな物件でも売却って出来るのでしょうか？

はい、妹様が今回の不動産に関しまして
売却を同意されているので有れば大丈夫です。

ただ、大きく分けて3つ程、妹様には立ち会って頂く場面が有ります。
媒介契約時・売買契約時・決済時　この3つの場面で、妹様が立ち会って
頂いて署名と捺印を頂くのですが、大丈夫でしょうか？

妹は遠方に住んでいて毎回立ち会いは難しいと思うのですけれど、どうしたら良い
でしょうか？

それでしたら「委任状」で対応させて頂きますのでご安心下さい。

委任状って何か必要な書類って有るのでしょうか？

はい、委任状に、ご本人様に実印を押して頂く形になりますので、
別途、印鑑証明書をご準備頂ければと思います。

印鑑証明って何か有効期限って有るのでしょうか？

はい、法的な決め事は無いのですけれども、
金融機関が直近3ヶ月以内の物でないと受け付けをしないというケースが有ります
ので、なるべく新しい物を取得しているれてご提出して頂ければと思います

分かりました。有難うございます。

●2024年11月【中古戸建】
　一宮市浅井町大野
〇色々物件をお選びいただいた中でお庭が広いところをお選びいただきました。
これからお庭で家庭菜園なども楽しみですね。
引き続きしっかりとサポートさせていただきますのでよろしくお願いいたします。

●2024年10月【中古戸建】
　一宮市富士
〇立地とともに、リビング、庭の広さを気に入っていただけました。
今後、広々としたリビングでの生活や庭でバーベキューなど楽しみですね♪
お引渡しまでしっかりとサポートさせていただきます。

●2024年10月【中古マンション】
　一宮市多加木
〇エリアを気に入っていただけました。

現在住んでいる生活環境とあまり変わらないのがベストですよね！

お引き渡しまでしっかりとサポートさせていただきます。引き続きよろしくお願いいたします。

●2023年9月【中古戸建】
一宮市浅井町
〇マンションからのお住み替えのお客様でした。
　元気なお子様もいらっしゃり、今後広いお家でご家族での生活が楽しみですね！
　引渡しまでしっかりサポートいたします。

●2023年9月【中古マンション】
一宮市今伊勢町
〇海外にお住まいのご夫婦様で来年奥様が日本に戻られるご予定で利便性の良いマンションをお探しでした。
　他のマンションも検討されていましたが、間取りと駅に近い立地を気に入ってくださりご契約となりました。

●2023年9月【新築戸建】
　江南市
〇将来戻られる予定の息子様とも住めるお住まいをお探しでした。
　一宮市で探されていましたが、ぴったりな物件にめぐり逢えず。
　稲沢市でも探しましたが、今回の江南市の駅近の物件を立地面でも気に入って下さりご契約となりました。

●2023年7月【土地】
一宮市木曽川町黒田
〇不動産売買契約までお時間をいただきましたが、物件を気に入ってくださる買主様で私も嬉しく思っております。
　お引渡しまでしっかりとサポートいたしますので、
　引き続きよろしくお願いいたします。

●2023年7月【土地】
一宮市浅井町東浅井
〇不動産売買契約までお時間をいただきましたが、物件を気に入ってくださる買主様とめぐり逢えましたことを
　嬉しく思っております。
　お引渡しまでしっかりとサポートいたしますので、引き続きよろしくお願いいたします。

●2023年7月【新築戸建】
一宮市内
〇4月にお問い合わせいただきましたが、ご出産で途中お家探しを中断されていました。
　出産後の7月に久しぶりにお会いしてご案内させていただいたところ、
　奥様に物件を大変気に入っていただきご契約となりました。

●2023年6月【土地】
一宮市多加木
〇ご契約ありがとうございました。確定測量、地積更正登記、建物解体工事、建物滅失登記、所有権移転登記まで
　安全な工程表を作成の上、しっかりサポートいたします。
　引き続き、よろしくお願いいたします。

●2023年6月【新築戸建】
稲沢市小沢
〇奥様のご実家も近く、場所をとても気に入っていただけました。
　スーパーや駅も近いのでこれからも快適に過ごせそうですね。
　お引渡しまでしっかりとサポートいたします。
　お引渡し後もお困りごとなどございましたらお気軽にご相談ください。

●2023年6月【新築戸建】
江南市古知野　
〇ご主人様の勤務先へのアクセスの良さと奥様が電車利用を希望されていたことから江南市でお探しでした。
　建物の広さ、立地のよさと月々の支払いも理想的なことからご購入いただきました。

●2023年6月【新築戸建】
愛西市早尾町
〇庭の広さがとても広く気に入っていただけました。
　これからもガーデニングなどが楽しみですね。
　お引渡しまで、お引渡し後もしっかりサポートいたしますので引き続きよろしくお願いいたします。

●2023年6月【新築戸建】
一宮市島村
〇数多くの物件を見ていただいた中で、おしゃれな内観、あまりないデザインを気に入っていただきました。
今後も一緒にオプションの打合せをし、よりカッコいいお家にしていきましょう！

リースバックとは

最近、リースバックという言葉をよく聞くのですが、リバースモーゲージとはどう違うのでしょうか。

はい、まず金銭面ですがリバースモーゲージとは所有不動産を担保に金銭
金融機関から融資を受ける事を言います。
元金については、所有者が亡くなられた際に返金させていただきます
返済方法は、所有不動産の売却や預貯金での返済が可能です。

ではリースバックはどのようなものになりますか。

はい、リースバックについては所有不動産は不動産買取業者に売却をしていただき、売却金を取得します。
両者とも資金調達をしてもそのまま不動産に住み続ける点は共通しています。

では、違いはなんですか。

リバースモーゲージの場合、不動産の所有権は金融機関に移転しませんが、リースバックは不動産買取業者に所有権が移転しますので、この点が最も大きな違いになります。

他になにかありますか。

リースバックの場合には、不動産業者と賃貸借契約を締結していただき、貸主に賃料を支払っていただく必要がございます。

リバースモーゲージとリースバックのメリットはなんですか。

リバースモーゲージは住み慣れた自宅を手放すことなく融資を受けることができるのです。愛着のある地域から引っ越す必要はありません。
リースバックも同様に売却後も住み続けれることができるのがメリットです。

では、デメリットはなんですか。

リバースモーゲージの場合、融資をを受ける際に多くの制約があります。例えば、年齢制限や物件の種別、推定相続に全員の同意などです。
また、担保物件の評価下落や金利上昇のリスクは考慮しなければならないです。
リースバックは、リバースモーゲージに比べると制約は少ないのですが、所有権が移転する売却ですので手放すことに抵抗がある方はあわないかもしれません。

リースバックを選択した場合、賃料ってどう決るのですか。

取り扱いの業者によって変わるのですが、基本は近隣相場を考慮して決める場合が多いです。
同じく、敷金礼金についても敷金のみで礼金を取らない業者様も増えています。

仮に不動産を買い戻した場合には買い戻せるのでしょうか。

こちらも業者さんにより異なりますが、売却後も一定金であれば、買い戻せる特約を売買契約書に記載できるかと思います。

リースバックで資金を得て住み続けたけど、契約者が亡くなった場合には残された配偶者は退去しなければならないのでしょうか。

契約者様ご本人が亡くなった場合、一定の審査が必要になりますが、審査の結果によって住み続けることも可能です。

その場合、保証人は必要ですか。

リースバックを利用される際には保証会社を利用していただく必要がございます。
保証会社は保証人に代わり貸主に家賃を保証するものですので、保証人を立てる必要はないケースがほとんどです。
保証人ではなく、緊急連絡先をご本人以外で指定をさせていただくことはあるかと思います。
詳細については取り扱いされる保証会社にお尋ねください。

なるほど、それなら安心ですね。
ありがとうございます。

不動産売却で住み替えによる引渡猶予

銀行で売りと買いの決済を同時にしないといけないって聞いたんですけど、そんなことできるのでしょうか。

買い替えであればよくあることなのでご安心ください。

引っ越しとかありますよね。私はどうしたらいいのでしょうか。

ご実家など一時的に仮住まいをして頂く場所はありますか。

実家が遠方なので難しいですね。

それであれば引渡猶予という特約を設けてご契約されることをご提案させて頂いております。

引渡猶予ってなんですか。

本来は、決済と同時に買主様にお引渡をしなければなりませんが、買主様にご了承を頂いたうえで、現在のお住まいの決済後も一定期間無償貸借することができるという特約でございます。

所有権はどうなりますか。またリスクはあるのでしょうか。

残代金の支払いと同時に所有権移転も行いますので、支払い猶予期間中に失火等が起こった場合、損害賠償の対象に発展するリスクもございますので、一定期間と申しましても、１．２カ月の長期でなく長くても1.2週間を限度に設定することをおすすめします

じゃあその期間に引っ越しをすればいいんですね。

いいえ、少しでもリスクを軽減するために1日でも早く引っ越しを完了させ買主様にお引渡をすることをおすすめします。

ありがとうごじました。

不動産売却時にかかる費用

残っている住宅のローン以外に何が必要ですか。

まずは、売買契約書に貼付する印紙代です。
印紙前項によって売買契約書に記載されている売買代金にお応じた額が定められています。令和3年現在であれば1000万円を超えて5000万円以下の場合は1万円となっています。詳しくは担当者にご確認ください。

次に抵当権抹消や住所氏名の変更がある場合は登記費用が必要となります。
また、地域によってですが売渡証書の作成費用が必要となります。それと最後に仲介手数料です。

それ以外に必要となる費用はありますか。

その他契約内容によっては土地家屋調査士に払う測量費用や建物の解体にかかる費用などが必要となるケースがございます。
また、税務署や税理士の方に確認いただくことをお勧めしますが、譲渡所得税などが発生するケースもあります。

ありがとうございます。

賃貸中のマンションの査定方法

私の賃貸に出しているマンションについてはどのように査定をするのでしょうか。

収益不動産に伴い収益還元法を用いて算出します。

収益還元法についてもっと詳しく聞かせてくれませんか。

不動産の収益力に基づいて価格を算出するこのになります。
まず、その物件の年間家賃収入を算出して、それを利回りで割ることで査定価格が算出できます。

利回りって具体的にはどのような事でしょうか。


利回りとは、投資金額に対するリターンの割合となっておりまして、一般的には周辺の成約事例をもとに設定するのですが、その不動産ごとに数値は異なっています。
例えば、その不動産がですね投資に魅力的と思える場合は低い利回りでも買い手となる投資家の購入が見込めますので、査定金額は高くなります。ただし、築年数であったり、周辺の市況、あるいは現在のマネーサプライ、そのような状況によって左右されていきます。
ちなみに今、その不動産をおいくらで貸されているのですか。

月に10万円で貸しています。

10万円ですと年間の家賃収入が120万円になります。
例えば、利回り１０％で計算すると査定金額は1200万円となります。
ただですね、現在の東京で利回り１０％というのはあまり現実的ではありませんので、仮に５％と設定すると査定金額は2400万円になります。
ただしですね、実際には固定資産税であったり管理費などの支出がありますので、実際にはもっと細かな計算が必要になってくるんですね。ですので具体的にはスタッフまでにご相談いただければと思います。

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