愛知県一宮市の不動産売却はセンチュリー21いちにし不動産,センチュリー21いちにし不動産

Q.遺産分割協議って何ですか。

A.はい、相続人全員で亡くなった方の遺産の分け方を決めることです。

Q.では遺産分割協議って何をしたらよいですか。

A.はい、まずは個人の出生から亡くなられた時までの戸籍謄本をすべて発行してもらいます。
　最初は本籍地の役所へ問い合わせしていただければと思います。
　本籍地が変更されている場合には新しい本籍地から辿っていただくといいですね。
　遺産分割協議はその戸籍に載っている関係者全員で行う必要があります。

Q.例えば相続人の中に未成年者など法律行為ができない方がいる場合はどうしたら
　よいでしょうか。

A.その場合には家庭裁判所で特別代理人を選定し、
　遺産分割協議に加わっていただく必要があります。
　特に未成年者が相続人にいる場合未成年者の親は相続人でもあるため、
　利益相反になってしまうので特別代理人にはなれません、
　注意が必要です。

Q.相続人の中に失踪者がいた場合にはどうですか。

A.その場合にも不在者財産管理人を家庭裁判所で選任していただき、
　協議に加わっていただきます。

Q.協議や分割の仕方はどうしたらよいでしょうか。

A.基本的には話し合いです。財産の分け方は自由です。
　ただし、全員の同意が必要です。代表的な分割方法は4つです。
　まず1つ目：現物分割、2つ目：換価分割、
　3つ目：代償分割、そして4つ目：共有分割です。

Q.それぞれの分割方法を教えていただけますか。

A.まず1つ目、現物分割が、形を変えずそのままおける方法です。
　例えば不動産は長男、現金や株は次男などです。
　そして2つ目、換価分割、相続財産を売却しお金に換金して分ける方法です。
　そして3つ目、代償分割、こちらは一人の相続人が財産を多くもらい、
　他の相続人に現金を渡すという方法です。
　そして最後共有分割、こちらは不動産など、持ち分を設定して分ける方法です。

Q.実際に協議が終わった後の進め方を教えてください。

A.はい、相続人全てが合意したらその内容を記載した遺産分割協議書を作成します。

Q.遺産分割協議書はどのように作成したらよいでしょうか。

A.相続人がそれぞれ戸籍、実印、印鑑証明を持ち寄り、合意して署名押印を行います。
　相続人の中でどなたか進行役を務めて頂くとスムーズにいきますね。
　なかなか一度に集まれない場合にはリーダー役がそれぞれの相続人と話しを行い、
　協調を作成し郵送で行うケースもあります。

Q.どういった手順で進めていけばよいのでしょうか。

A.はい、まずは遺言書の有無の確認、そして借金も含めた相続財産の確認、
　そして相続人の確認、そして遺産分割協議書の作成、
　最後に、相続人全員の署名押印の順番に進めていくとスムーズです。

Q.最初に遺言書を確認するのは何か意味があるのでしょうか。

A.はい、たとえ遺産分割協議がまとまったとしてもあとから遺言書が出てくると、
　その遺言書の方が優先されてしまうのでせっかくの遺産分割協議が無駄になってしまいます。
　ですので遺言書の有無の確認が最優先になるのです。

Q.その他気をつけておくべきポイントはありますか。

A.はい、遺産分割協議書は各財産ごとに作成することが可能です。
　また預貯金の引き下ろしについては各金融機関ごとに指定の書式がある場合もありますので、
　事前に問い合わせしておくのがいいかもしれません。
　また書類作成には税理士や会計士などの専門家にご相談いただくのもおすすめ致します。

Q.ありがとうございました。
　

Q.最近リースバックという言葉をよく聞くのですが
   リバースモーゲージとはどう違うんでしょうか。

A.はいまず金銭面ですがリバースモーゲージとは所有不動産を担保に金融機関から
　融資を受けることを言います。
　元金については所有者が亡くなられた際に返金していただきます。
　返済方法は所有不動産の売却や預貯金での返済も可能です。

Q.ではリースバッグはどういうものになりますか。

A.はいリースバックについては所有不動産を不動産買い取り業者に売却をしていただき
　売却金を取得します。
　両者とも資金調達をしてもそのまま不動産に住み続けることができる点は共通しています。

Q.では違いは何ですか。

A.はい、リバースモーゲージの場合不動産の所有権は金融機関に移転しませんが
　リースバックは不動産買取業者に所有権が移転しますのでこの点が最も大きな違いになります。

Q.他に何かありますか。

A.はい、リースバックの場合には不動産買取業者と賃貸借契約を締結していただき
　貸主へ賃料を支払っていただく必要があります。

Q.リバースモーゲージとリースバックのメリットは何ですか。

A.はい、リバースモーゲージは住み慣れた自宅を手放すことなく融資を受けることができるので
　愛着のある地域から引っ越しをする必要はありません。
　リースバックも同様に売却後も住み続けることができるのがメリットです。

Q.ではデメリットは何ですか。

A.はい、リバースモーゲージの場合融資を受ける際に多くの制約があります。
　例えば年齢制限や物件の種別、推定相続人全員の同意などです。
　また担保物件の評価下落や金利上昇のリスクは考慮しなければならないです。
　リースバックはリバースモーゲージに比べると制約は少ないのですが
　所有権が移転する売却ですので手放すことに抵抗のある方は向かないかもしれません。

Q.リースバックを選択した場合賃料ってどう決まるのですか。

A.はい、取り扱いの業者様により異なりますが基本は近隣相場を考慮して決める場合が多いです
　ね。
　同じく敷金礼金についても敷金のみで礼金を取らない業者様も増えています。
　
Q.仮にもう一度不動産を買い戻したい場合には買い戻せるのでしょうか

A.はい、こちらも業者様により異なりますが、売却後も一定期間であれば
　買い戻せる特約を売買契約書に記載することも出来るかと思います。

Q.リースバックで資金を得て住み続けたけど
　契約者が亡くなった場合には残された配偶者は退去しなければならないのでしょうか。

A.はい、契約者様ご本人がお亡くなりになった場合、一定の審査が必要になりますが
　審査の結果によりそのまま住み続けていただくことも可能です。

Q.その場合保証人は必要でしょうか。

A.はい、リースバックを利用される際には保証会社を利用していただく必要があります。
　保証会社は保証人に変わり貸主に家賃を保証するものですので保証人を立てる必要はないケース　　
　がほとんどです。
　保証人ではなく緊急連絡先をご本人以外で付けていただくことはあるかと思います。
　詳細については取扱される保証会社にお尋ねください。

Q.なるほどそれなら安心ですね。

A.ありがとうございます。

Q.相続が生じた場合の法定相続分とは何ですか。
A.民法では遺産を誰がいくら相続するのかについて見やすが定められています。
　相続人が遺産を相続できる法律上の割合を o 邸相続分といいます。

Q.法定相続分の割合ってどのくらいなんですか。
A.法定相続分は誰が法定相続人になるかによってことなります。
　例えば被相続人に配偶者と子供が2人いる場合法定相続分は配偶者が1/2
　子供がそれぞれ4分の1で等分します。

Q.配偶者に子供がいない場合はどうなりますか。
A.その場合ですと被相続人の配偶者に3分の3
　被相続人の父母に3分の1をインズで等分します。

Q.配偶者と相続人の兄弟のみが相続する場合はどうですか。
A.その場合には配偶者は4分の3相続人の兄弟は4分の1を兄弟の人数で等分します。

Q.他に何か気をつけることはありますか。
A.お伝えした o 邸相続分は相続人が特別な意思を表示しなかった場合の基準ですので
　遺言書や遺産分割協議が存在する場合には法定相続分にこだわる必要なく
　遺言や遺産分割協議が優先されます。
 

相続不動産の評価

Ｑ．相続財産の額を算出する際、不動産の価格はどのように計算するでしょうか？

Ａ．建物の場合は簡単で、毎年役所から届く固定資産税通知書を見ればすぐに分かります。

固定資産税通知書に記載してある評価額がそのまま相続税評価額となります。

問題なのは土地の価格です。土地の評価額は固定資産税の通知書の評価額と同じでは有りません。

Ｑ．評価額と違うのでしょうか？

Ａ．同じ土地でも実際の売却価格と相続税を計算する為の評価額は違います。

まず、相続する土地が路線価地域に有るのか、倍率地域に有るのかによって計算方法が変わるのです。

Ｑ．路線価と言うのはよく聞きますが、倍率地域とは何ですか？

Ａ．倍率地域とは簡単に言うと路線価の付いていないエリアの事になります。

Ｑ．路線価が付いていないエリアというのが有るのですね？

Ａ．そうです。

Ｑ．では、路線価地域の計算方法から教えてもらえますか？

Ａ．まず路線価についてですが、その年の1月1日時点の価格を7月1日に国税庁が公表しています。

この路線価に土地の面積を掛けて土地の価値を評価します。

一般的に路線価は公示価格の80％を目安に設定されています。

Ｑ．予め時価の変動についても想定して有ると言う事ですね。それでは実際の計算方法を教えて下さい。

Ａ．まずは国税庁のHPにある路線価図を開いて頂き、相続される土地の前面道路に記載して有る数字を確認して下さい。例えば、150Fと記載して有ればその土地の路線価は1㎡当たり150,000円となります。

路線価図に記載されてる価格は1,000円単位となっているので、ゼロを3つ付け足して頂くと、簡単に価格が分かります。

Ｑ．数字の後ろに付いているFというアルファベットは何ですか？

Ａ．それは借地権割合を示す記号になりますので、この土地を借りて建物を建てている人に関係してくる記号になります。

Ｑ．路線価を確認したら次に何をすれば良いですか？

Ａ．次に固定資産税通知書に書いてある土地の面積を確認して下さい。

地積と記載してる欄に有る数字が土地の面積です。

その面積と路線価を掛けて下さい。

例えば、先程の例で示した土地が１００㎡だった場合、150,000円×100㎡で

15,000,000円となります。

Ｑ．以外に簡単ですね。

Ａ．これだけですと簡単ですが、実際には土地の間口や地型は様々です。

先程計算した価格から、この土地の使い勝手の良し悪しを考慮して価格を調整します。

この調整に関しては不動産の専門家でないと難しいのでプロに相談して下さい。

Ｑ．税理士さんに相談すれば良いのですか？

Ａ．いえ、税理士さんはあくまでも税金のプロであって、不動産のプロではありません。

ですので、路線価に面積をかけた価格をそのまま相続税評価額として相続税申告されるケースが散見されます。

Ｑ．調整をしていないと言う事ですか？

それでは使い勝手が悪い土地の場合、

多く相続税を払っている事になりませんか？

Ａ．そう言う事になります。

ですので、多くの土地を相続する場合には、

土地の評価に長けた税理士さんに相談する事をお勧めします。

Ｑ．次に倍率地域のケースを教えてもらえますか？

Ａ．まずは国税庁のHPから『財産評価基準』の目次のページを開いて、評価倍率表の『一般の土地』を開きます。

そして対象の土地がある市区町村をクリックすると倍率表が表示されますので、対象地の宅地の倍率を確認して下さい。

Ｑ．倍率が分かれば次に何をすれば良いのですか？

Ａ．倍率が分かれば、土地の固定資産税評価額にその倍率を掛ければ、土地の相続税評価額が算出できます。

良く分かりました。有難うございました。

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相続について

相続について解説しています。

Ｑ．相続対策とは相続税対策の事でしょうか？

自筆証書遺言

自筆証書遺言について解説しています。

Ｑ．自筆証書遺言とは何でしょうか？
Ａ．簡単に申し上げると、遺言書の①全文　②日付　③氏名　を全て直筆で記載し、
押印した物を自筆証書遺言と言います。

Ｑ．印鑑は実印でないといけないのでしょうか。
Ａ．印鑑は署名と同じ名前の物であれば、実印でなくても大丈夫です。

Ｑ．相続財産が沢山有る人は全部直筆で記載するのは大変ですね。
Ａ．そうですね、特に土地等は住所ではなく地番で所在地を記載しなければならなかったり、一体の土地でも公図で確認すると、2筆、3筆に分かれていたりするので大変です。
財産目録についてはパソコンで作成し、プリントアウトした物に署名、捺印をすれば有効となると、2019年１月13日に相続法が改正されました。

Ｑ．それだと作成はかなり楽になりますね。
Ａ．はい、そうです。

Ｑ．自筆証書遺言のメリットとは何でしょうか？
Ａ．自分一人で手軽に書けるという事と、費用が掛からないという事が一番大きなメリットです。
又、気軽に何度でも書き直せたり、遺言書の存在を秘密に出来るという事もメリットだと思います。

Ｑ．逆にデメリットは何でしょうか？
Ａ．①要件を満たしておらず無効になってしまう事
②死後、発見されないケースが有る事
③本人の直筆であるか、直筆であったとしても本人の意思に基づいて書かれた物であるのかという、紛争の元になってしまう事
等が挙げられます。

Ｑ．要件を満たさないとはどう言うケースが有りますか？
Ａ．例えば、増改築をして登記を行っていない不動産の取り扱い、本来は『遺贈する』と記載しなければならないのに『相続する』と記載してしまう等、或る程度不動産や相続について知識が無いと難しいケースも有ります。

Ｑ．成程、そう言うケースはややこしそうですね。
Ａ．余程不動産や相続に詳しい人でないと難しいかも知れません。

Ｑ．要件さえ満たせば必ず有効になるのですか？
Ａ．『検認』と言う手続きが家庭裁判所で必要になります。

Ｑ．検認とは何でしょうか。遺言が有効か無効かを判断して貰うのですか？
Ａ．検認とは遺言書の偽造や変造を防止する為の手続きです。
個人で保管している自筆証書遺言は必ず検認の手続きを受けなければなりません。

Ｑ．検認が必要無い遺言書も有るのですか？
Ａ．公正証書遺言や法務局に於いて保管されている自筆証書遺言等は検認の必要は有りません。

Ｑ．法務局で自筆証書遺言を保管して貰えるのですか？
Ａ．令和２年７月１０日より全国の法務局で、自筆証書遺言書保管制度がスタートしました。

この制度を利用すれば、自分で原本を管理するリスクや、煩わしい検認手続きが不要となります。

この制度を利用すれば、自筆証書遺言のデメリットがかなり改善されますね！

公正証書遺言

売却費用