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A.そうですね。お引っ越し準備などまだまだこれからやっていただくこともたくさんあるかと思います。
   ちなみに買主様は住宅ローンの事前審査はされていましたか?


Q.事前審査ですか?これから住宅ローンの申し込みをされると聞いていましたが、事前審査については分からないです。


A.そうですか、住宅ローンの事前審査は絶対にしておかないといけないということではありませんが、これからされる住宅ローンの本申込みの手続きについては売主様にも影響があることなので把握していただいた方が良いかと思います。


Q.具体的には何を注意しておけばいいでしょうか?


A.はい、契約書や重要事項説明書に買主様が利用する予定の銀行やローンの金額のほか融資承認取得期日、融資利用の特約に基づく契約解除期日と記載されているところがあるかと思います。


Q.ありますね。


A.その内容を噛み砕いてお伝えすると融資承認取得期日に記載されている日までに記載されている銀行で記載されている金額以内のローン申し込みについて融資の承認をもらう必要があり、もし申込みをしていながらも否認された場合では契約解除期日までであれば契約自体を白紙解約、つまりなかったことにできるという内容です。


Q.期日までに申し込みをしなかった場合はどうなるのでしょうか?


A.期日を過ぎて申込みをして融資の承認を得られれば良いのですが、もし否認されてしまった場合には契約解除となることもあります。


Q.解除になってしまうとどうなるのですか?


A.白紙解除、違約解除どちらの場合でも買主様を新たに探す必要があります。
　白紙解除の場合ですと、手付金や仲介手数料などのお金が元の支払い主に戻ります。
　違約解除の場合ですと、契約書に定められた違約金を売主様が重用することになります。


Q.そうすると引越の準備のスケジュールも変わってきますよね。


A.そうなんです。最悪のケースもあり得ることをご理解しつつご準備は進めて頂ければと思います。
　そういうケースを極力防ぐために事前審査というものをやっていただくこともあります。

Q.先ほどおっしゃっていたものですね。


A.はい、事前審査では買主様のお仕事や収入その他の借り入れ状況についてを中心に審査を行います。
仮審査とも言ったりしますがそれで承認を得られれば本審査で否認される可能性は大きく下がります。


Q.なるほど。とにかく今回は融資承認取得期日までに手続きを進めて進めているかを確認したほうがいいですね。


A.そうですね。その手続きが滞りなく行われるようにサポートするのが不動産仲介会社の役割でもありますので大丈夫かと思います　　が念のためにご注意をいただければと思います。


Q.わかりました。ありがとうございます。

Ａ．問題ありません。現在ローンを払っていながらでも売却はできます

Ｑ．そうなんですね。その場合現在支払っているローンはどのように返済していくのでしょうか？

Ａ．その場合現在をもちろん不動産には銀行からの抵当権が付いていますので借りたローンを返済して抵当権を抹消していく必要があります。所有している不動産を売却した資金で返済または手持ちの資金からの返済どちらでも構いません。

Ｑ．基本的なことですが抵当権って何ですか？不動産を購入するときに銀行からは融資は受けたのですが。

Ａ．銀行は融資をする際に不動産を担保とします。万が一借り入れをされた方がローンの返済ができない場合担保にした不動産を競売にかけ売却して債権を回収するためです。抵当権を設定した場合銀行などの抵当権者は他の無担保債権者に優先して債権の回収ができる、このような権利のことを抵当権と言います。


Ｑ．確かに融資を受けた時に自分の不動産にも抵当権設定で銀行の名前が記載されていました。

Ａ．そうですね僕の金融機関は融資する際に抵当権の設定を求めますので。

Ｑ．ではこの抵当権を外さないといけないですよね。

Ａ．はいそうです。誰も前の所有者が借りた抵当権付きの物件は買わないですよね。ですから不動産を売却する際、次の購入者に引き渡しをする前に抵当権を抹消しなければならないのです。また新たに不動産を購入する方に対して銀行などの金融機関は前所有者の抵当権を外すことを条件に融資をしています。

Ａ．はい、ローンの残債を一括して繰上返済することによって銀行は抵当権を外してくれます。借入されている方が残債を一括返済した際に銀行は抵当権抹消書類を借入者に渡します。実質的には抵当権の抹消手続きは司法書士に依頼,委任することが多いためあまり馴染みがないかもしれません。

Q．わかりました。素人なのでプロの司法書士にお任せしたいと思いますが、抵当権を抹消をする時に必要な書類はありますか？

Ａ．全部で6つあります。1つ目は登記済証、または登記識別情報です。2つ目は登記原因証明情報です。3つ目は委任状です。4つ目は金融機関の資格証明書です。5つ目は抵当権抹消登記申請書です。最後に6つめは登記事項証明書、以上の6つになります。書類は銀行や法務局で手に入ります。不動産仲介の担当者がおられればご相談いただいたほうがよろしいですね。

Q．ちなみ抵当権の末梢の費用はどのくらいでしょうか？

Ａ．印紙代や司法書士の金額も含めると1万5000円から2万円が相場になります。


Q．抵当権の抹消手続きは自身でもできるのでしょうか？

A．はいできますね。ただ不動産売却に伴う抵当権の抹消については購入者の登記も絡んできますので安心安全そしてスピーディーな取引を行うためにもできる限りプロの司法書士に依頼することをお勧めします。

なるほど、わかりました。ありがとうございました。

Q.重要事項説明をオンラインで説明を受ける際にはどうすればいいですか?


A.まずは売主の同意を得た上で実施されます。オンラインで説明するため、ネット環境の設備が必要になります。

Q.ネット環境ですか、最近ではスマートフォンを多く使っていますがこちらで大丈夫ですか?


A.はい、大丈夫です。IT重説は音声のみや画像のみでは認められておりません。
必ず音声付きの動画で行っていただく必要があります。ですので、通信環境を整えて説明を受けて頂ければと思います。
できればパソコンやタブレットなど画面が大きいと見やすいですね。
また双方向でやり取りをするためにスマートフォンで行う際にはwi-fiなどに常時接続した上で行うといいです。

Q.確かに途中で画像が止まってしまうこともありますよね。


A.そうですね、大事な話ですので途中で固まってしまっては困りますよね。

Q.なんとなくIT重説がわかってきましたが、動画で説明を受ける以外に書類などはどうするんですか?

A.事前に不動産会社からIT重説を受ける方に重要事項説明書などを送付して書類を確認いただきながら説明を行っていきます。
もちろんご理解ご納得いただいた上で署名捺印をしていただきます。

A.日本に居住していない外国籍の方はもちろんですが、
外国籍の方だけでなく日本国籍をお持ちの方であっても日本国内に居住指定がない方も非居住者に該当します。

また、海外転勤予定者の場合1年以上海外で生活することが見込まれる人も非居住者になりますので注意が必要です。

Q.不動産の売買価格が1億円以下であれば不要なんですか?


A.いいえ、他人に貸す目的で購入したり居住目的以外で購入した場合は1億円以下であっても必要です。

本人だけでなく親族の居住目的で購入しその価格が1億円以下であった場合も不要です。

Q.売買価格とは別に10.21%相当額を売主から徴収するのですか?

A.いいえ、買主様は売買価格の89.79%売主様に支払い、残りの10.21%は翌月の10日までに税務署に納付することになります。

Q.売主は何もしなくて良いのですか?


A.いいえ、売主様は確定申告が必要です。

A.非居住者の不動産売却に該当する可能性がある場合には必ず税務署や税理士にご相談ください。


Q.ありがとうございます。

A.はい.。不動産売却時のトラブルとしてまず最初に挙げられるのが境界に関するトラブルです。

A.法的に言うと不動産登記された地番と地番の境目という表現になりますが一般的には自分の土地と他人の土地との境目のことをいいます。

Q.どうして境界に関するトラブルが起こるんですか？

A.多くの場合正しい位置に境界標が設置されてないことが原因です。

Q.境界標がなかったり間違った位置に設置してあるとトラブルの元ですよね？

A.境界に関するトラブルを防止するために一般的な売買契約書には売主は買主に対し現地にて境界標を支持して本土地の境界を明示します。尚、境界標がないとき、売主はその責任と負担において新たに境界標を設置して教会を明示しますといった条項が盛り込まれています。これを境界明示義務といいます

Ｑ．それなら安心ですね。境界標はどうやって設置するんですか？

A.土地家屋調査士に依頼して設置します。


Ｑ.土地家屋調査士に頼めばすぐ設置してもらえるんですか？

Ａ.隣接土地の所有者から立ち合いも必要になりますので、全員の合意によって境界が確定します。

境界確定したら筆界確認という書類に署名、押印して双方が同じ内容のものを一通ずつ処理します。

Ａ.最終的には裁判で解決することになるのですが、筆界特定制度を活用することによって裁判をしなくても、早期トラブル解決することができます。


Ｑ.なるほどよくわかりました。ありがとうございました。

A.そうですね一般的には2月前後あと9月前後に需要が高まると言われています。

Q.なぜその時期に需要が高まるんですか?

リフォームに関しては依頼する不動産営業マンに相談してみることをお勧めいたします。

兄が承諾してくれず困っています。何か解決する方法はないでしょうか?

が、持分売買は積極的に行っている専門家もいらっしゃいますので不可能ではありません。

Ｑ．デメリット分かりますか

Ａ．やはり購入者側にとってはリスクの高い取引ですので2両売却するよりは3割前後低い価格で

A.居住用の不動産を売却した際など様々な特例はありますが、来客つまり譲渡したことで利益が発生した場合は基本的に不動産

A.売却した額からその不動産を取得した際の取得費用と売却の際の譲渡費用を差し引いて計算します。

Q.売却は最近のことなのですぐわかると思うのですが、取得って場合によってはかなり昔ですよね？

A.確かに長らく住まれたマイホームや親族から相続された場合などは何十年も前ということはよくあります。

Q.そんなに前の書類が残ってないケースもありますよね、取得費が分からないっていうことは起きませんか？

A.不動産売却をされる方ですでに契約書を紛失されていたり書類を相続時に処分されていることも結構ありますね。

A.取得費が不明な場合はその不動産を譲渡したことで得た金額の5%相当額を概算取得費として計算します。

例えば1000万円で譲渡したのであれば50万円。2000万円で譲渡したのであれば100万円が取得費となります。

A.そういうこともあり得ますのでまずはよく探すこと。それらしい書類があれば不動産の担当者に見てもらうことをお勧めします。

古い書類や専門的な書類で分かりづらいこともありますし、提携の司法書士に確認してもらうことなどができるかと思います。

A.登記簿謄本に設定されている抵当権の設定金額や市街地価格指数を用いる方法などもあるのです。

A.全てに適用できるとは限りませんし、最終は税務署の判断となります。

これらの経験がある税理士に相談できれば多角的にアドバイスがもらえることもあるかと思います。

不動産の税金にたけた税理士と提携している不動産業者も多いかと思いますので、まずは相談してみるのが良いかと思います。